ארצות הברית - תוכנית פדרלית לעידוד בנייה להשכרה לשכבות החלשות

בארצות-הברית פועלת מאז שנת 1986 תוכנית פדרלית לעידוד בנייה להשכרה לשכבות החלשות. תוכנית זו מעוגנת בסעיף 42 לפקודת המס האמריקנית, ושמה Low Incom Housing Tax Credits (LIHTC). התוכנית מבוססת על שיטת הקרדיטים, שבה ניתנים זיכויי מס (קרדיטים) ליזם שמתחייב לייעד את הדירות שבנה או קנה לדיור ציבורי.

שיטת הקרדיטים
על-פי שיטה זו יזם העומד בתנאי התוכנית מקבל קרדיטים ומקזז אותם מסך המסים שהוא נדרש לשלם בגין הבנייה. ערכם של הקרדיטים באזורים שהמדינה הגדירה כחלשים במיוחד גדול ב-30% מאשר באזורים שאינם כאלה. את הקרדיטים אפשר לקבל גם בעבור שיפוץ של בניין קיים, בתנאי שהיזם התחייב להפעיל אותו לפי דרישות התוכנית.

קרדיטים אלו סחירים, כלומר היזם של הפרויקט יכול להעביר אותם לגורם שלישי בתמורה למימון שהגורם השלישי נותן. בשיטה זו יזמים של פרויקטים במסגרת התוכנית יכולים לגייס הון שלא באמצעות הלוואות נושאות ריבית. לגופי מימון כדאי לקנות את הקרדיטים הללו, משום שהם לא רק מקנים להם הקלות מס, אלא גם נותנים להם נקודות זכות לפי חוק ההשקעה החברתית (Community Reinvestment Act – RCA). על-פי דוח של חברת "ארנסט אנד יאנג", בסקר שנערך 43% מהנשאלים ציינו שההכרה הניתנת מכוח חוק ההשקעה החברתית בתוכניות של LHITC היא המניע העיקרי להשקעה בפרויקט, והרצון בהקלות מס הוא המניע השני בחשיבותו.

תנאי התוכנית
כדי שפרויקט יוכר במסגרת התוכנית עליו לעמוד בכמה תנאים:
1. דמי השכירות לדירה בבניין לא יעלו על 30% מהשכר הממוצע באזור כפי שקבע המשרד לבינוי ופיתוח עירוני. דמי השכירות צריכים לכלול את דמי האחזקה החודשיים שהדיירים נדרשים לשלם.
2. היזם צריך לבחור מראש באחת משתי האפשרויות האלה: (א) השכרה של 20% מהדירות לדיירים שהכנסתם אינה עולה על 50% מהשכר הממוצע באזור; (ב) השכרה של 40% מהדירות לדיירים שהכנסתם אינה עולה על 60% מהשכר הממוצע באזור.
3. הבניין צריך לשמש להשכרה פרק זמן של של 30 שנה, ומתוכו הוא צריך לעמוד בשני התנאים שהוזכרו לעיל במשך 15 שנה.