הרפורמה במקרקעי ישראל
שאלות ותשובות לציבור
עיקרי הרפורמה:
· תתאפשר העברה של הבעלות בקרקע המיועדת למגורים ולתעסוקה לידי החוכרים – כלומר האזרחים. כל אזרח יוכל לקבל את הבעלות על הבית שלו או על בית העסק שלו.
· העברת הבעלות בקרקע תיעשה לידי חוכרים רבים ולא לידי מעטים.
· יישום הרפורמה עתיד להביא לירידה במחירי הקרקעות ובמחירי הדיור ולהגברת הצמיחה במשק.
· הרפורמה אינה צפויה להגדיל את הפגיעה בשטחים הפתוחים ואף לא למנוע מימושם של צורכי ציבור ואספקת מוצרים ציבוריים.
· היקף השטחים שתועבר בהם הבעלות עומד על כ-1% בלבד משטחה של המדינה.
· גם לאחר יישומה של הרפורמה תישארנה המדינה וקק"ל כבעלים של הרוב המכריע של הקרקעות.
· בידי המדינה יישמרו גם בעתיד כלי ההפקעה הקיימים המאפשרים לה להשיב לידיה את הקרקע לצורכי ציבור.
רפורמה זו, שמטרתה ייעול הפעילות בשוק המקרקעין, מהווה מנוע חשוב ליצירת צמיחה בת קיימא, ולכן מהווה רכיב מרכזי במסגרת מדיניותה הכלכלית של הממשלה.
להלן מספר תשובות לשאלות נפוצות בנוגע לרפורמה וכן התייחסות לאמירות לא מבוססות שמופצות לאחרונה על ידי גורמים שונים :
1. מהי הרפורמה המוצעת במקרקעי ישראל?
מינהל מקרקעי ישראל מופקד על ניהול של כ-93% מכלל קרקעות המדינה. כיום למינהל השפעה רבה על הקצאת קרקעות, והוא אף מעורב בחייהם של האזרחים, כמו למשל מתן הסכמתו לסגירת מרפסת או אפילו הצבת פרגולה. כך, אזרחים אשר שילמו ממיטב כספם לרכישת דירה, אינם הבעלים שלה אלא רק חוכרים מן המינהל. כתוצאה מהמעורבות הזו סובל המינהל מכשלים שונים לרבות סרבול, ביורוקרטיה, תגובה איטית לצרכי השוק והיעדר תמריצים לחדשנות. הרפורמה המוצעת נועדה לתת מענה למצב זה.
הרפורמה מושתתת על מספר עקרונות מרכזיים: ייעול המנגנונים הממשלתיים לניהול המקרקעין; העברת הבעלות בקרקע בייעודי מגורים ותעסוקה לידי החוכרים, ומעבר להקצאת קרקעות במכירה במקום בחכירה; עידוד היוזמה הפרטית והמוניציפאלית לתכנון מפורט ופיתוח קרקעות; צמצום המעורבות הממשלתית בשוק המקרקעין וקיצור הליכי התכנון.
במסגרת הרפורמה תוקם רשות מקרקעין חדשה אשר תבוא במקום מינהל מקרקעי ישראל. בתוך כך יעבור המינהל שינוי ארגוני מקיף תוך שיפור משמעותי בפריסה וברמת השירות הניתנת לציבור. כמו כן, תתאפשר העברה של הבעלות בקרקע המיועדת למגורים ולתעסוקה לידי החוכרים. החלטת הממשלה קובעת שיעורי תשלום עבור הבעלות בקרקע תוך מתן העדפה לאזורי הפריפריה ולבעלי מגרשים קטנים. כך תועבר הבעלות בקרקע לידי מרבית החוכרים ללא תמורה כלשהי (באזורי עדיפות לאומית, בדירות ובבנייה צמודת קרקע במגרשים קטנים במרכז הארץ). הקצאות של קרקע בייעודי מגורים ותעסוקה תתבצענה בעתיד בדרך של העברת בעלות ולא בחכירה.
2. כיצד תשפיע הרפורמה על האזרח הפשוט?
הרפורמה תביא לצמצום הביורוקרטיה העומדת בפני האזרח בעת שהוא מעוניין לבצע שינויים בנכס (תוספות בנייה, שינוי ייעוד, העברת זכויות וכיו"ב) וכן להפחתת התשלומים הנדרשים בגין ביצוע פעולות אלו. למעשה, לאחר העברת הבעלות לידי החוכר הוא כלל לא יצטרך לבוא במגע עם רשות המקרקעין ויוכל לבצע כל פעולה בנכס שלו בהתאם לחוק. כמו כן, הרפורמה תביא לשיפור משמעותי ברמת השירות הניתנת לחוכרים ובפרט לאלה אשר נכסיהם אינם רשומים במרשם המקרקעין (טאבו) והם נאלצים לבצע את פעולות הרישום במינהל. הורדת הנטל מהרשות יאפשר לה להתמקד בהגברת קצב השיווק של קרקעות ובהאצת הרישום של נכסים בלשכות רישום המקרקעין. כמו כן, הרפורמה מניחה את התשתית להגדלת היצע הקרקעות הזמינות לפיתוח, לרבות באמצעות עידוד הניצול המיטבי של קרקעות שהוקצו בעבר וגיוון דרכי ההקצאה של קרקעות בעתיד. אם כן, יישום הרפורמה עתיד להביא לירידה במחירי הקרקעות ובמחירי הדיור ולהגברת הצמיחה במשק.
3. האם הרפורמה תפגע בשטחים הפתוחים ובצורכי הציבור?
הרפורמה אינה צפויה להגדיל את הפגיעה בשטחים הפתוחים ואף לא למנוע מימושם של צורכי ציבור ואספקת מוצרים ציבוריים. כאמור, הבעלות בקרקע תועבר לידי חוכרים על נכסיהם המבונים בקרקע עירונית,, ולא בשטחים החקלאיים או הפתוחים. העברת הבעלות אף תעודד את החוכרים לנצל באופן מיטבי את הקרקע שברשותם על ידי צמצום הביורוקרטיה והתשלומים הכרוכים בכך, וזאת על חשבון הרחבת הבנייה לשטחים הפתוחים. במסגרת הרפורמה תינתן אפשרות להקצות קרקעות שלא חלה עליהן תוכנית מפורטת בבעלות, ואולם אפשרות זו תוגבל אך ורק לקרקעות המיועדות לפיתוח במסגרת תוכניות מתאר מקומיות. בדרך זו יתועלו לחצי הפיתוח לשטחים המיועדים לכך במסגרת תכנון מתארי ולא לשטחים המיועדים לשימור. חשוב להדגיש כי האחריות והסמכות לקביעת ייעודי הקרקע היא של מוסדות התכנון הפועלים בהתאם למדיניות התכנון הארצית ולא של רשות המקרקעין העוסקת בקניין. בנוסף, במסגרת הרפורמה נקבע לראשונה לרשות החדשה תפקיד של שמירה על קרקעות כמשאב לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים.
4. האם העברת הבעלות בקרקע תאפשר לגורמים זרים עוינים "להשתלט" על קרקעות המדינה?
החשש מפני "השתלטות" על קרקעות המדינה מעולם לא התממש בקרקעות הנמצאות כיום בבעלות פרטית. כמו כן, יש לזכור כי הרפורמה תחול על חלק מצומצם מקרקעות המדינה (היקף השטחים שתועבר בהם הבעלות עומד על אחוז אחד בלבד בלבד משטחה של המדינה), ולכן גם לאחר יישומה תישארנה המדינה וקק"ל כבעלים של הרוב המכריע של הקרקעות. עם זאת, במסגרת יישום המלצות ועדות קודמות ובמסגרת החקיקה אשר אושרה בעקבותיהן, נמצא מנגנון המאפשר הגבלה של העברת הבעלות לזרים באמצעות רישום הערות אזהרה במרשם המקרקעין המונעות העברת בעלות לזרים ללא אישור של מועצת מקרקעי ישראל.
5. האם מדובר ב"אם כל ההפרטות" אשר תביא להגדלת הפערים החברתיים?
במקרקעי ישראל חל תהליך ארוך שנים של "הפרטה זוחלת" במסגרת החלטות שונות של מועצת מקרקעי ישראל אשר הגדילו את זכויות החוכרים בקרקע, ועצם העברת הבעלות במסגרת הרפורמה הנוכחית אינה מהווה שינוי דראסטי ממגמה זו. ברפורמה זו יועברו נכסי הציבור לידיו , קרי לידי האזרחים. כך, כל חוכר יוכל לקבל את הבעלות על הבית שלו או על בית העסק שלו. שיעורי התשלום עבור הבעלות בהחלטת הממשלה נקבעו באופן הנותן העדפה לתושבי הפריפריה ולבעלי נכסים קטנים על פני נכסים גדולים במרכז הארץ.
6. כמה תעלה רכישת הבעלות וכיצד הדבר יתבצע?
החלטת הממשלה מחלקת את הנכסים השונים לשלוש קבוצות:
נכסי מגורים ותעסוקה בפריפריה, דירות בבנייה רוויה ובתים צמודי קרקע במגרשים קטנים במרכז הארץ (עד 250 מ"ר). לחוכרי נכסים המשתייכים לקבוצה זו תישלחנה אגרות המודיעות על הכוונה להעביר את הבעלות לידיהם ואם לא יודיעו על התנגדותם, תועבר הבעלות על שמם במרשם המקרקעין ללא כל תמורה.
בתים צמודי קרקע ונכסים המשמשים לתעסוקה (מסחר, תעשייה, תיירות) במגרשים בינוניים במרכז הארץ (עד דונם). לחוכרי נכסים המשתייכים לקבוצה זו יישלחו שטרות מכר ושוברי תשלום עבור רכישת הבעלות. הסכומים לתשלום ייקבעו על פי טבלאות ערכי קרקע ושיעורי התשלום הקבועים בהחלטת הממשלה:
במגרשי מגורים בשטח של עד חצי דונם בין 3% ל-4.5% מערך הקרקע
במגרשי מגורים בשטח שבין חצי דונם לדונם ובמגרשי תעסוקה בשטח של עד דונם - בין 6% ל-9% מערך הקרקע.
חוכרים אשר ישלמו את הסכום הנקוב בשובר יוכלו לגשת באופן עצמאי ללשכות רישום המקרקעין ולרשום את הנכס בבעלותם.
נכסים במגרשים גדולים במרכז הארץ (מעל דונם). חוכרי נכסים המשתייכים לקבוצה זו יצטרכו לפנות למשרדי רשות המקרקעין ולבקש כי תיערך להם שומה פרטנית לנכס. חוכרים אלו יידרשו לשלם 31% מן הפער בין שווי זכויות החכירה לבעלות.
חוכרים אשר אינם מחזיקים בחוזי חכירה מהוונים יידרשו לתשלום נוסף של דמי היוון בהתאם לכללים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
7. האם העברת הבעלות בקרקע לא תאפשר ריכוז היקף קרקעות ניכר בידי מעטים?
העברת הבעלות בקרקע תיעשה לידי חוכרים רבים ולא לידי מעטים. התפקיד המרכזי של הרשות החדשה יהיה להבטיח הקצאת קרקעות בהתאם לצורכי המשק, ובמסגרת זו - להבטיח את ההקצאה התחרותית הנאותה אשר תמנע מצבים מעין אלה. למותר לציין, כי כיום הקרקע מנוהלת בידי מונופול ממשלתי – מינהל מקרקעי ישראל – אשר במקרים רבים אינו מצליח "לקלוע" למחיר הקרקע המשקף שוק תחרותי.
8. האם העברת הבעלות לידי החוכרים לא תמנע מן המדינה את האפשרות להשיב לידיה את הקרקע עם תום תקופת החכירה?
יכולתה של המדינה לדרוש את השבת הקרקע בתום תקופת החכירה מידי חוכרים למטרות מגורים ותעסוקה היא תיאורטית בלבד ובמקרים רבים תקופת החכירה מתחדשת באופן אוטומטי. מכאן שגם חשש זה הינו חסר בסיס. עם זאת, בידי המדינה יישמרו גם בעתיד כלי ההפקעה הקיימים המאפשרים לה להשיב לידיה את הקרקע לצורכי ציבור.
9. האם יישום הרפורמה לא ימנע מן המדינה מימוש של יעדים לאומיים בעתיד?
הרפורמה תחול על חלק מצומצם של קרקעות המדינה הנמצא כיום ממילא בידי חוכרים. יודגש כי הרפורמה אינה חלה על שטחים פתוחים המיועדים לשימור ועל שטחים המיועדים לצורכי ציבור, לתשתיות לאומיות, למחנות צבא, לשטחי אש, וכיו"ב. גם לאחר יישומה של הרפורמה תישארנה המדינה וקק"ל כבעלים של הרוב המכריע של הקרקעות ומכאן שגם חשש זה הינו חסר בסיס.
10. מדוע רפורמה כה מקיפה מקודמת במסגרת חוק ההסדרים?
בייחוד בעת הזו של משבר כלכלי עמוק נדרשת הממשלה לקדם שינויים מבניים ורפורמות שמטרתן עידוד הצמיחה. הקרקע מהווה גורם ייצור מרכזי במרבית הפעילויות הכלכליות במשק, ולפעילות בשוק המקרקעין השפעות ניכרות על כלל הפעילות העסקית. רפורמה זו, שמטרתה ייעול הפעילות בשוק המקרקעין, מהווה מנוע חשוב ליצירת צמיחה בת קיימא, ולכן מהווה הרפורמה רכיב מרכזי במסגרת מדיניותה הכלכלית של הממשלה. הרפורמה נסמכת, בין היתר, על עבודתן המקיפה של ועדות ציבוריות כגון ועדת גדיש (2005) וועדת רונן (1997) אשר המלצותיהן יושמו באופן חלקי וכן על עבודת ועדת השרים לרפורמה במינהל מקרקעי ישראל. לפיכך, לא ניתן לטעון כי לא התבצעו הליכי שיתוף הציבור ושמיעת מומחים. ראוי לציין שבמסגרת חוק ההסדרים לשנת 2006, אישרה כבר הכנסת את העברת הבעלות לידי החוכרים בעקבות המלצות ועדת גדיש והרפורמה הנוכחית מהווה המשך ישיר להן.
* המסמך הוכן על ידי משרד האוצר.
יום שבת, 18 ביולי 2009
לקנות דירה בפתח תקווה - זה זמן קסם
"עכשיו הזמן הנכון לקנות דירה בפתח תקווה", כך אומר רמי בדש, מנהל סניף פתח תקווה בבנק ירושלים. לדברי בדש, "עליית מחירי הדירות והגידול בביקושים לדירות מגורים ודירות להשכרה באזור ת"א רבתי יגדילו הצורך במציאת אלטרנטיבה הולמת לזוגות צעירים ולמשפרי דיור, ופתח תקווה מהווה פתרון הולם."
תנאי השוק השוררים כיום יוצרים מצב אידאלי למעוניינים לרכוש דירה בכל הארץ:
1. ירידה בשער הדולר – מחירי הדירות הנקובים בדולרים מושפעים במידה רבה משער דולר נמוך. מחירי הדירות זולים היום בהרבה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
2. ריבית ברמת שפל – הריבית השקלית והריבית הצמודה למדד עומדות על רמה נמוכה שלא הייתה כמוה זה שנים. כך למשל, הריבית על משכנתאות צמודות למדד ל- 20 שנה ומעלה ירדה בכ- 0.6% במחצית השנה האחרונה. תשואת המק"מ ירדה משמעותית מ- 5% בדצמבר 2006 ל - 3.7% כיום. מצב זה מאפשר לקחת הלוואת משכנתא בתנאי החזר אטרקטיביים יחסית.
3. מלאי הדירות מצטמצם – נכון להיום מלאי הדירות הולך ומצטמצם בייחוד באזור המרכז.
לדברי בדש, "פתח תקווה מציעה שילוב מנצח של מיקום, תשתיות, היצע דירות מגוון ואיכות חיים גבוהה. חברות הבנייה הגדולות במשק פועלות בפתח תקווה ומציעות דירות בסטנדרטים גבוהים אך במקביל התחרות העזה בין הקבלנים בשכונות החדשות שומרת על יציבות מחירים תוך עלייה מתונה."
פתח תקווה נמצאת בתנופת בנייה בשנים האחרונות, במהלכה קמו שכונות שלמות בהן כפר גנים ג', נווה עוז, נווה הדרים ואם המושבות. ב- 2006 נמכרו בעיר 1,247 דירות חדשות מתוך עשרות פרויקטים חדשים למגורים. פתח תקווה מציעה היצע דירות רחב ומגוון הפונה לקהלים שונים בעלי יכולות כלכליות שונות, כך למשל, מחירי דירות בשכונות החדשות מגיעים לכ- 60 – 50 אלף דולר לחדר לעומת מחירי דירות יד שנייה בשכונות הוותיקות של פתח-תקוה, העומדים על כ- 45 – 35 אלף דולר לחדר. דירות יד שנייה בחלק הוותיק של שכונת אם המושבות נמכרות ב- 50 - 45 אלף דולר לחדר.
בדש הוסיף, כי כדאי נצל את תנאי השוק הקיימים היום לפני שנראה עליית מחירים. "בנק ירושלים מציע הלוואות גישור המיועדת לבעלי דירות המעוניינים לנצל את המומנט החיובי בשוק הנדל"ן. מצב הנדל"ן הנוכחי מהווה הזדמנות למשפרי דיור והם יכולים לנצל זאת. הלוואת הגישור מאפשרת לרכוש דירה היום במחירים הקיימים בשוק הדירות ובמימון מלא, למכור את הדירה הקיימת תוך שנתיים שלוש וליהנות מהעלייה הצפויה במחיר הנכס הקיים."
תנאי השוק השוררים כיום יוצרים מצב אידאלי למעוניינים לרכוש דירה בכל הארץ:
1. ירידה בשער הדולר – מחירי הדירות הנקובים בדולרים מושפעים במידה רבה משער דולר נמוך. מחירי הדירות זולים היום בהרבה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
2. ריבית ברמת שפל – הריבית השקלית והריבית הצמודה למדד עומדות על רמה נמוכה שלא הייתה כמוה זה שנים. כך למשל, הריבית על משכנתאות צמודות למדד ל- 20 שנה ומעלה ירדה בכ- 0.6% במחצית השנה האחרונה. תשואת המק"מ ירדה משמעותית מ- 5% בדצמבר 2006 ל - 3.7% כיום. מצב זה מאפשר לקחת הלוואת משכנתא בתנאי החזר אטרקטיביים יחסית.
3. מלאי הדירות מצטמצם – נכון להיום מלאי הדירות הולך ומצטמצם בייחוד באזור המרכז.
לדברי בדש, "פתח תקווה מציעה שילוב מנצח של מיקום, תשתיות, היצע דירות מגוון ואיכות חיים גבוהה. חברות הבנייה הגדולות במשק פועלות בפתח תקווה ומציעות דירות בסטנדרטים גבוהים אך במקביל התחרות העזה בין הקבלנים בשכונות החדשות שומרת על יציבות מחירים תוך עלייה מתונה."
פתח תקווה נמצאת בתנופת בנייה בשנים האחרונות, במהלכה קמו שכונות שלמות בהן כפר גנים ג', נווה עוז, נווה הדרים ואם המושבות. ב- 2006 נמכרו בעיר 1,247 דירות חדשות מתוך עשרות פרויקטים חדשים למגורים. פתח תקווה מציעה היצע דירות רחב ומגוון הפונה לקהלים שונים בעלי יכולות כלכליות שונות, כך למשל, מחירי דירות בשכונות החדשות מגיעים לכ- 60 – 50 אלף דולר לחדר לעומת מחירי דירות יד שנייה בשכונות הוותיקות של פתח-תקוה, העומדים על כ- 45 – 35 אלף דולר לחדר. דירות יד שנייה בחלק הוותיק של שכונת אם המושבות נמכרות ב- 50 - 45 אלף דולר לחדר.
בדש הוסיף, כי כדאי נצל את תנאי השוק הקיימים היום לפני שנראה עליית מחירים. "בנק ירושלים מציע הלוואות גישור המיועדת לבעלי דירות המעוניינים לנצל את המומנט החיובי בשוק הנדל"ן. מצב הנדל"ן הנוכחי מהווה הזדמנות למשפרי דיור והם יכולים לנצל זאת. הלוואת הגישור מאפשרת לרכוש דירה היום במחירים הקיימים בשוק הדירות ובמימון מלא, למכור את הדירה הקיימת תוך שנתיים שלוש וליהנות מהעלייה הצפויה במחיר הנכס הקיים."
עשרות ישראלים ביטלו לאחרונה רכישות של דירות חדשות
על רקע המשבר הכלכלי ישראלים רבים מבטלים רכישת דירות חדשות; גם הצרפתים והאמריקאים כבר לא מתעניינים בנכסים בארץ.
בשבועות האחרונים התקבלו דיווחים רבים על עשרות עסקאות נדל"ן שהתבטלו או נדחו. חלק מהרוכשים שוויתרו לעת עתה על חלומם לרכוש דירה, טוענים כי הם מצפים לירידה הקרובה במחירי הנדל"ן. אחרים מהם חוששים לקחת הלוואות ארוכות טווח בזמן של אי וודאות כלכלית.
עקב החשש הגובר מקריסת חברות נדל"ן הישראליות בדומה לחברות האמריקניות, ההתחייבות היחידה שמוכנים להתחייב היום הלקוחות מול הקבלנים היא לדירות מוכנות ובשום אופן לא לדירות הנמצאות בשלבים שונים של בנייה או תכנון. על פי דיווחים של גורמי הנדל"ן, דירות כאלה יש רק 600 בכל הארץ, כשליש מהבנייה.
לדברי היזמים וחברות קבלניות גדולות, החסם העיקרי בביצוע העסקאות הם הבנקים למשכנתאות אשר לאחרונה שינו והקשיחו את התנאים לקבלת משכנתאות. לאור המצב, הקבלנים מצליחים למכור דירות רק עם הנחות גדולות מעבר למחיר המחירון. נוסף על כך, גם תושבי חוץ הפסיקו לרכוש דירות בארץ בשבועות האחרונים.
ניהול נכסים אישי לכל מיליונר
לאחרונה, מספר המיליונרים בישראל גדל באופן משמעותי ואף מפתיע. יחד עם המיליונרים החדשים קמו בארץ חברות המציעות להם ניהול נכסים אישי בשיטה שכבר נפוצה בעולם - שיטת ה- Family Office
לפי דיווחי "מריל לינצ'" - בנק ההשקעות הגדול בארה"ב שפורסמו לאחרונה, מספר המיליונרים בישראל בשנה האחרונה עלה ב- 13.6% לעומת השנה שעברה. אחוזים אלה באים לידי ביטוי בכמעט 8,500 ישראלים עשירים. לפי דיווחי הבנק, גם מספר המולטי-מיליונרים הישראלים (כאלה שיש בחשבונם לפחות 30 מיליון דולר) עלה ב- 12% וזה אומר שיש לנו בארץ כמעט 100 מולטי מיליונרים.
מומחים בתחום הכלכלה העולמית טוענים שמדובר בקצב גידול כפול ביחס לקצב הגידול העולמי ובפעול המספר המיליונרים בישראל כנראה גבוה בהרבה.
בעקבות הצמיחה הכלכלית חלה עלייה במספר החברות הישראליות העוסקות בשירותים פיננסים כאלה ואחרים. יחד איתם קמו חברות שמציעות ניהול נכסים אישי בשיטת ה- Family Office.
שיטת ה- Family Officeפועלת בקרב האלפיון העליון העולמי במאה שנים האחרונות . השיטה מאפשרת לבעלי ההון לחסוך זמן יקר ולנצל ידע של אנשים מקצועיים שיציעו לבעל ההון תוכנית עסקית עם ראייה כוללת ומיפוי של הנכסים והממון.
ראייה כוללת מסוג זה מאפשרת לבעלי ההון חשיבה לטווח ארוך יותר תוך התחשבות בכל הגורמים ולא רק פתרונות זמניים ונקודתיים.
איך השיטה עובדת?
הכרות אישית עם כל המשפחה - עורכים היכרות אישית ולומדים את טעמו האישי של הלקוח - האם הוא לוקח סיכונים, מהי תפיסת עולמו וכמובן לומדים את כל צרכיו.
תהליך זה יכול לקחת מספר חודשים.
מיפוי הנכסים - מגדירים את מצבם הפיננסי של כל הנכסים (בארץ ובחו"ל).
קביעת אסטרטגיה - מתאימים את מצב הלקוח ואת ציפיותיו ביחס למצב השווקים ומחליטים על רמת הסיכון ורמת הפיזור של הנכסים.
ניהול שוטף - נציג החברה יהיה בקשר שוטף עם הלקוח ובנוסף הלקוח יקבל דו"ח תמונת מצב על נכסיו באופן שהוא יקבע.
כמה זה עולה?
עלות שיטת ה- Family Officeנעה בין 0.5% לבין 1.25% לרבעון מסכום הנכסים הנזילים. ישנן חברות אשר גובות מחיר רק על ניהול החלטות ללא פעולות רכישה של מוצרים פיננסיים. חברות אחרות מקבלות דמי תיווך או עמלת שיווק על מוצרים פיננסים שנמכרו ללקוח.
לפי דיווחי "מריל לינצ'" - בנק ההשקעות הגדול בארה"ב שפורסמו לאחרונה, מספר המיליונרים בישראל בשנה האחרונה עלה ב- 13.6% לעומת השנה שעברה. אחוזים אלה באים לידי ביטוי בכמעט 8,500 ישראלים עשירים. לפי דיווחי הבנק, גם מספר המולטי-מיליונרים הישראלים (כאלה שיש בחשבונם לפחות 30 מיליון דולר) עלה ב- 12% וזה אומר שיש לנו בארץ כמעט 100 מולטי מיליונרים.
מומחים בתחום הכלכלה העולמית טוענים שמדובר בקצב גידול כפול ביחס לקצב הגידול העולמי ובפעול המספר המיליונרים בישראל כנראה גבוה בהרבה.
בעקבות הצמיחה הכלכלית חלה עלייה במספר החברות הישראליות העוסקות בשירותים פיננסים כאלה ואחרים. יחד איתם קמו חברות שמציעות ניהול נכסים אישי בשיטת ה- Family Office.
שיטת ה- Family Officeפועלת בקרב האלפיון העליון העולמי במאה שנים האחרונות . השיטה מאפשרת לבעלי ההון לחסוך זמן יקר ולנצל ידע של אנשים מקצועיים שיציעו לבעל ההון תוכנית עסקית עם ראייה כוללת ומיפוי של הנכסים והממון.
ראייה כוללת מסוג זה מאפשרת לבעלי ההון חשיבה לטווח ארוך יותר תוך התחשבות בכל הגורמים ולא רק פתרונות זמניים ונקודתיים.
איך השיטה עובדת?
הכרות אישית עם כל המשפחה - עורכים היכרות אישית ולומדים את טעמו האישי של הלקוח - האם הוא לוקח סיכונים, מהי תפיסת עולמו וכמובן לומדים את כל צרכיו.
תהליך זה יכול לקחת מספר חודשים.
מיפוי הנכסים - מגדירים את מצבם הפיננסי של כל הנכסים (בארץ ובחו"ל).
קביעת אסטרטגיה - מתאימים את מצב הלקוח ואת ציפיותיו ביחס למצב השווקים ומחליטים על רמת הסיכון ורמת הפיזור של הנכסים.
ניהול שוטף - נציג החברה יהיה בקשר שוטף עם הלקוח ובנוסף הלקוח יקבל דו"ח תמונת מצב על נכסיו באופן שהוא יקבע.
כמה זה עולה?
עלות שיטת ה- Family Officeנעה בין 0.5% לבין 1.25% לרבעון מסכום הנכסים הנזילים. ישנן חברות אשר גובות מחיר רק על ניהול החלטות ללא פעולות רכישה של מוצרים פיננסיים. חברות אחרות מקבלות דמי תיווך או עמלת שיווק על מוצרים פיננסים שנמכרו ללקוח.
המגורים היוקרתיים והמפוארים לאוכלוסית הגיל השלישי
בית שבעה כוכבים, בהרצליה פיתוח, הנחשב לאחד ממרכזי המגורים היוקרתיים והמפוארים לאוכלוסית הגיל השלישי בארץ, מדווחת על מכירת 17 דירות מתוך 20 דירות הנבנות בפרויקט ההרחבה "הכוכב השמיני". תמורת המכירות כ- 26 מיליון ש"ח.
שרה זיפקו, מנהלת בית שבעה כוכבים מסרה, שהדירות בכוכב השמיני בנות 3 חדרים בלבד ומשווקות בשיטת הפקדון, כאשר שלושת הדירות שנותרו הנן יחידות מפוארות ומשודרגות ודירות גן.
בבית שבעה כוכבים פועלים שירותי קאנטרי קלאב הכולל מכון כושר, אולם התעמלות, ספא ובריכת שחיה מחוממת, אולמות אירועים, חדרי חוגים, ספריה, שירותי מרפאה, מכון יופי, מסעדה ועוד.
למרות פרויקט ההרחבה היוקרתי עדיין נשמר צביונו של בית שבעת הכוכבים כבית דיור מוגן אינטימי המעניק לדיירים יחס אישי המאפשר חיי קהילה חמים.
איכלוס "הכוכב השמיני" יחל לקראת חודש ספטמבר הקרוב וצפוי להסתיים לקראת סוף השנה. כמו כן בימים אלו מתחיל סבב איכלוס שני ב"שבעת הכוכבים", לאחר שארבע דירות התפנו.
בית שבעה כוכבים נמצא בבעלות חברת S.I.G ישראל וכמנכ"ל החברה משמש גבי ברון.
S.I.G (Signature Investment Group) ישראל , מוחזקת בבעלות איש העסקים אפי שורקה, מארה"ב, בשותפות עם איש העסקים יעקב בר.
שרה זיפקו, מנהלת בית שבעה כוכבים מסרה, שהדירות בכוכב השמיני בנות 3 חדרים בלבד ומשווקות בשיטת הפקדון, כאשר שלושת הדירות שנותרו הנן יחידות מפוארות ומשודרגות ודירות גן.
בבית שבעה כוכבים פועלים שירותי קאנטרי קלאב הכולל מכון כושר, אולם התעמלות, ספא ובריכת שחיה מחוממת, אולמות אירועים, חדרי חוגים, ספריה, שירותי מרפאה, מכון יופי, מסעדה ועוד.
למרות פרויקט ההרחבה היוקרתי עדיין נשמר צביונו של בית שבעת הכוכבים כבית דיור מוגן אינטימי המעניק לדיירים יחס אישי המאפשר חיי קהילה חמים.
איכלוס "הכוכב השמיני" יחל לקראת חודש ספטמבר הקרוב וצפוי להסתיים לקראת סוף השנה. כמו כן בימים אלו מתחיל סבב איכלוס שני ב"שבעת הכוכבים", לאחר שארבע דירות התפנו.
בית שבעה כוכבים נמצא בבעלות חברת S.I.G ישראל וכמנכ"ל החברה משמש גבי ברון.
S.I.G (Signature Investment Group) ישראל , מוחזקת בבעלות איש העסקים אפי שורקה, מארה"ב, בשותפות עם איש העסקים יעקב בר.
קבוצת משקיעים מחו"ל תשפץ בניין בלב הבירה
בשורות טובות לסטודנטים בירושלים - קבוצת משקיעים מחו"ל תשפץ בניין בלב הבירה ותשכיר אותו במחירים נמוכים
משקיעים מחו"ל ממשיכים בנחישות רבה לקדם פרויקטים חדשים בכל רחבי הארץ והפעם מבטם וכיסם פונה אל ירושלים. בימים אלו בבירה יוצא לפועל מיזם חדש מאת רוכשים זרים. קבוצת רכישה תרכוש בניין בן 3 קומות בכיכר הדוידקה ברחוב יפו 72 ורחוב הנביאים. לפי התוכניות הבניין הקיים, אשר ממוקם מעל מרכז מסחרי ישופץ ויחודש וייבנו בו דירות קטנות שיהיו מיועדות להשכרה לסטודנטים במחירים נמוכים. הדירות יהיו בנות 2 חדרים בגודל של 40 מ"ר.
רוכשי הפרויקט מוסרים שבכוונתם לרכוש גם את זכויות בנייה הנוספות על מנת להוסיף לבניין הקיים עוד 4 קומות חדשות כדי שבסופו של דבר זהו יהיה בניין בן 7 קומת עם כמעט 100 דירות.
התנאי היחידי של המשקיעים כלפי הסטודנטים, אשר ייהנו ממחירים נמוכים מאד, שאלה יאלצו להיפרד מהדירות בתקופות החגים וחודשי הקיץ, כאשר בעלי הדירות בפועל יגיעו לחופשת מולדת מחו"ל ובעיקר מצרפת. רוב הרוכשים של הדירות הם תושבי צרפת, אשר ירכשו את דירותיהם ב- 200,000 $ בממוצע.
חלק מהמשקיעים ירכשו 2 דירות צמודות על מנת שלאחר תקופה ארוכה של שכירות עבור הסטודנטים, כאשר הדירות יחזירו את מרבית ההשקעה, הרוכשים יאחדו את שתי הדירות ויעברו להתגורר בה בעצמם.
בשנים האחרונות עיריית ירושלים משקיעה מאמצים ומשאבים רבים לחידוש פני העיר, במטרה להחיות את מרכז העיר שמצבו לאחרונה הדרדר ללא הכר. עירייה כבר יוזמה פרויקטים רבים על מנת למשוך סטודנטים וצעירים לאזורי המרכז והבטיחה להשקיעה למעלה מ- 400 מיליון שקל בהחייאת העיר.
לפי הערכות של העירייה, הפרויקט החדש יהיה מודל ראשון מסוגו, על פיו המשקיעים הזרים יירכשו דירות קטנות להשקעה במחירים מאד נמוכים והסטודנטים בתמורה ייהנו מדמי שכירות נמוכים.
משקיעים מחו"ל ממשיכים בנחישות רבה לקדם פרויקטים חדשים בכל רחבי הארץ והפעם מבטם וכיסם פונה אל ירושלים. בימים אלו בבירה יוצא לפועל מיזם חדש מאת רוכשים זרים. קבוצת רכישה תרכוש בניין בן 3 קומות בכיכר הדוידקה ברחוב יפו 72 ורחוב הנביאים. לפי התוכניות הבניין הקיים, אשר ממוקם מעל מרכז מסחרי ישופץ ויחודש וייבנו בו דירות קטנות שיהיו מיועדות להשכרה לסטודנטים במחירים נמוכים. הדירות יהיו בנות 2 חדרים בגודל של 40 מ"ר.
רוכשי הפרויקט מוסרים שבכוונתם לרכוש גם את זכויות בנייה הנוספות על מנת להוסיף לבניין הקיים עוד 4 קומות חדשות כדי שבסופו של דבר זהו יהיה בניין בן 7 קומת עם כמעט 100 דירות.
התנאי היחידי של המשקיעים כלפי הסטודנטים, אשר ייהנו ממחירים נמוכים מאד, שאלה יאלצו להיפרד מהדירות בתקופות החגים וחודשי הקיץ, כאשר בעלי הדירות בפועל יגיעו לחופשת מולדת מחו"ל ובעיקר מצרפת. רוב הרוכשים של הדירות הם תושבי צרפת, אשר ירכשו את דירותיהם ב- 200,000 $ בממוצע.
חלק מהמשקיעים ירכשו 2 דירות צמודות על מנת שלאחר תקופה ארוכה של שכירות עבור הסטודנטים, כאשר הדירות יחזירו את מרבית ההשקעה, הרוכשים יאחדו את שתי הדירות ויעברו להתגורר בה בעצמם.
בשנים האחרונות עיריית ירושלים משקיעה מאמצים ומשאבים רבים לחידוש פני העיר, במטרה להחיות את מרכז העיר שמצבו לאחרונה הדרדר ללא הכר. עירייה כבר יוזמה פרויקטים רבים על מנת למשוך סטודנטים וצעירים לאזורי המרכז והבטיחה להשקיעה למעלה מ- 400 מיליון שקל בהחייאת העיר.
לפי הערכות של העירייה, הפרויקט החדש יהיה מודל ראשון מסוגו, על פיו המשקיעים הזרים יירכשו דירות קטנות להשקעה במחירים מאד נמוכים והסטודנטים בתמורה ייהנו מדמי שכירות נמוכים.
חדש בתל אביב - טורבינות רוח על מגורדי השחקים
בעוד מספר שבועות על אחד מגורדי השחקים במרכז תל אביב תוצב טורבינת רוח ניסיונית.
חברת ALTE אשר יזמה ופיתחה את הפרויקט במטרה לנצל אנרגיות חלופיות בבנייני מגורים ברחבי הארץ, תבצע ניסוי שבו ייבדקו אפשרויות לניצול אנרגיית רוח לצורך אספקת צריכת החשמל החלקית של הבניין. בהמשך, בשיתוף עם יזמים אחרים החברה מתכננת להקים חוות טורבינות רוח על גגות מספר בניינים רבי קומות שיוקמו בעיר. באמצעות הטכנולוגיה החדשה, החווה אמורה לאפשר הפקת חשמל יעילה ע"י המרה של אנרגיית הרוח באנרגיית החשמל שתהווה לפחות כעשירית מצריכת החשמל של הבניין.
הצבת טורבינת רוח מתאימה לבניינים מעל 20 קומת שבהם יש תנאי רוח מתאימים.
השימוש במרכיב הרוח יהיה רק אחד ממספר פתרונות חלופיים אשר יכלול גם מרכיב של אנרגיה סולארית.
חוות טורבינות רוח טיפוסית בדרך כלל ניצבת על פני הקרקע וכוללת טורבינות ענקיות אשר מסוגלות לספק כמות גדולה של חשמל. חוות רוח שיוצבו על גגות, יהיו בהיקף קטן יותר עם טורבינות פחות מסיביות.
לאחרונה בישראל קיימת מגמה שהולכת ומתרחבת - מעבר לבנייה ירוקה ושימוש באנרגיה חלופית. יזמים רבים רוצים להקים בית שיהיה מוגדר כבית "ירוק".
כיום כבר יש תקן מאושר לבנייה ירוקה בישראל והרבה קבלנים משלבים את המרכיבים הללו בפרויקטים החדשים שלהם. במקום לבנות סתם קיר הם יבנו קיר טורבינות ובכך בעצם יוזילו את עלויות החשמל.
לדוגמא, באחד הישובים במרכז, הושלם פרויקט ראשון מסוגות המאפשר שימוש חוזר ב"מים אפורים" להשקיית גינות.
חברת ALTE אשר יזמה ופיתחה את הפרויקט במטרה לנצל אנרגיות חלופיות בבנייני מגורים ברחבי הארץ, תבצע ניסוי שבו ייבדקו אפשרויות לניצול אנרגיית רוח לצורך אספקת צריכת החשמל החלקית של הבניין. בהמשך, בשיתוף עם יזמים אחרים החברה מתכננת להקים חוות טורבינות רוח על גגות מספר בניינים רבי קומות שיוקמו בעיר. באמצעות הטכנולוגיה החדשה, החווה אמורה לאפשר הפקת חשמל יעילה ע"י המרה של אנרגיית הרוח באנרגיית החשמל שתהווה לפחות כעשירית מצריכת החשמל של הבניין.
הצבת טורבינת רוח מתאימה לבניינים מעל 20 קומת שבהם יש תנאי רוח מתאימים.
השימוש במרכיב הרוח יהיה רק אחד ממספר פתרונות חלופיים אשר יכלול גם מרכיב של אנרגיה סולארית.
חוות טורבינות רוח טיפוסית בדרך כלל ניצבת על פני הקרקע וכוללת טורבינות ענקיות אשר מסוגלות לספק כמות גדולה של חשמל. חוות רוח שיוצבו על גגות, יהיו בהיקף קטן יותר עם טורבינות פחות מסיביות.
לאחרונה בישראל קיימת מגמה שהולכת ומתרחבת - מעבר לבנייה ירוקה ושימוש באנרגיה חלופית. יזמים רבים רוצים להקים בית שיהיה מוגדר כבית "ירוק".
כיום כבר יש תקן מאושר לבנייה ירוקה בישראל והרבה קבלנים משלבים את המרכיבים הללו בפרויקטים החדשים שלהם. במקום לבנות סתם קיר הם יבנו קיר טורבינות ובכך בעצם יוזילו את עלויות החשמל.
לדוגמא, באחד הישובים במרכז, הושלם פרויקט ראשון מסוגות המאפשר שימוש חוזר ב"מים אפורים" להשקיית גינות.
דירות מסובסדות לצעירים בתל אביב
כבר זמן רב שאגודת הסטודנטים של אוניברסיטת ת"א זועקת נגד בניית פרויקטים לעובדי היי-טק בלבד בלב העיר וגם נאבקת נגד פינוי מעונות לטובת הבנייה חדשה לעשירי העיר. יחד עם הסטודנטים גם צעירי תל אביב, שלא התמזל מזלם לעובד בתחום ההיי-טק, מתקוממים נגד הרשויות להפוך את תל אביב לעיר אליטיסטית וסגורה.
בקרוב מאוד מסתמן פתרון ממשי למצוקת הדיור עבור צעירי תל אביב.
רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב יפו בתיאום עם מינהל מקרקעי ישראל, אישר את השלב הראשון של הפרוייקט "דיור בהישג יד" שיקום בדרום תל אביב – במתחם נס לגויים, במתחם הגדנ"ע ביפו וברמת אביב .
הפרויקט כולל בנייה של 2000 יחידות דיור שיסובסדו ע"י הממשלה ויועדו למשפחות צעירות ולסטודנטים. בסיום הבנייה, תיערך הגרלה לרכישה ולשכירות של הדירות החדשות בין התושבים המעוניינים ושעומדים בשלושה קריטריונים: ותק של לפחות 3 שנים בעיר תל אביב יפו וזאת על פי תעודת תושב, הכנסה שלא תעלה על משכורת ממוצעת במשק לפי תלושי משכורת וקריטריון השלישי הוא שלמשתתף בהגרלה אין בבעלותו נכס או דירה אחרת. למשפחות עם ילדים בגילאי ביתה"ס יקבלו ניקוד נוסף למרות שאחוז מסוים מהדירות החדשות יוקצה לדיירים ללא ילדים.
חלק מהדירות יועדו לשכירות ומחיריהן לא יעלה על 2,800 ₪ לחודש לדירה 80 מ"ר . חלק נוסף של דירות יימכרו במחירים של 520,000 ₪ ל- 100 מ"ר וזאת במקום 820,000 ₪ שהוא מחיר הריאלי בשוק.
האחראיים על הפרויקט מבטיחים שתהיה שקיפות מלאה במכרז מפני שזו אינה הפעם ראשונה שבעירייה יש תוכניות מסוג זה. בשנות ה- 80 העירייה יזמה פרויקט דומה והוא יצא במכרז פומבי ובהצלחה רבה.
בקרוב מאוד מסתמן פתרון ממשי למצוקת הדיור עבור צעירי תל אביב.
רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב יפו בתיאום עם מינהל מקרקעי ישראל, אישר את השלב הראשון של הפרוייקט "דיור בהישג יד" שיקום בדרום תל אביב – במתחם נס לגויים, במתחם הגדנ"ע ביפו וברמת אביב .
הפרויקט כולל בנייה של 2000 יחידות דיור שיסובסדו ע"י הממשלה ויועדו למשפחות צעירות ולסטודנטים. בסיום הבנייה, תיערך הגרלה לרכישה ולשכירות של הדירות החדשות בין התושבים המעוניינים ושעומדים בשלושה קריטריונים: ותק של לפחות 3 שנים בעיר תל אביב יפו וזאת על פי תעודת תושב, הכנסה שלא תעלה על משכורת ממוצעת במשק לפי תלושי משכורת וקריטריון השלישי הוא שלמשתתף בהגרלה אין בבעלותו נכס או דירה אחרת. למשפחות עם ילדים בגילאי ביתה"ס יקבלו ניקוד נוסף למרות שאחוז מסוים מהדירות החדשות יוקצה לדיירים ללא ילדים.
חלק מהדירות יועדו לשכירות ומחיריהן לא יעלה על 2,800 ₪ לחודש לדירה 80 מ"ר . חלק נוסף של דירות יימכרו במחירים של 520,000 ₪ ל- 100 מ"ר וזאת במקום 820,000 ₪ שהוא מחיר הריאלי בשוק.
האחראיים על הפרויקט מבטיחים שתהיה שקיפות מלאה במכרז מפני שזו אינה הפעם ראשונה שבעירייה יש תוכניות מסוג זה. בשנות ה- 80 העירייה יזמה פרויקט דומה והוא יצא במכרז פומבי ובהצלחה רבה.
מועדון הזהב של רימקס ישראל - חיפה על מפת הנדל"ן
מועדון הזהב של רימקס ישראל נפתח לפני כשנה וחצי ומטרתו היא לקדם את הסוכנים המצטיינים ולהוקיר אותם.
במסגרת אירוע מועדון הזהב, נהנו הסוכנים המצטיינים מארוחת בוקר מפוארת ומסדנת אימון להצלחה עסקית הכוללת שיפור מיומנויות ניהול עצמי ומקסום התוצאות העסקיות. בנוסף, הכירו הסוכנים את עמיתיהם מכל רחבי הארץ במטרה לקשור קשרים עסקיים ולחזק את שיתופי הפעולה אשר ישפרו את תוצאותיהם ברבעונים הבאים.
אבי מואס, סוכן רי/מקס סיטי בחיפה כיכב ברבעון השני של 2008 וזכה להכנס למועדון הזהב של
רשת התיווך רי/מקס. מואס, נציגה היחיד של העיר הצפונית במועדון הזהב מחזיר את העטרה לעיר ומוכיח ששוק הנדל"ן בחיפה חי ובועט.
הסוכנים המשתייכים למועדון הזהב של רי/מקס ישראל, הם אלו אשר ברבעון השני של 2008, ביצעו יותר מ13 עסקאות או עברו את סף 250,000 ₪ עמלות.
מועדון הזהב של רימקס ישראל נפתח לפני כשנה וחצי ומטרתו היא לקדם את הסוכנים המצטיינים ולהוקיר אותם. במסגרת אירוע מועדון הזהב, התקבצו ביום ב' האחרון, 28-7-08, 21 הסוכנים המצטיינים של הרשת לאירוע הוקרה שנערך בסניף המרכזי של הרשת בשוהם.
מהרשת נמסר, שסוכני מועדון הזהב של רי/מקס אשר ישמרו על מעמדם גם ברבעון הבא של 2008 יזכו להשתתף בקמפיין פרסום ארצי של הרשת שיפורסם בעיתונים הכלכליים המובילים בארץ.
במסגרת אירוע מועדון הזהב, נהנו הסוכנים המצטיינים מארוחת בוקר מפוארת ומסדנת אימון להצלחה עסקית הכוללת שיפור מיומנויות ניהול עצמי ומקסום התוצאות העסקיות. בנוסף, הכירו הסוכנים את עמיתיהם מכל רחבי הארץ במטרה לקשור קשרים עסקיים ולחזק את שיתופי הפעולה אשר ישפרו את תוצאותיהם ברבעונים הבאים.
אבי מואס, סוכן רי/מקס סיטי בחיפה כיכב ברבעון השני של 2008 וזכה להכנס למועדון הזהב של
רשת התיווך רי/מקס. מואס, נציגה היחיד של העיר הצפונית במועדון הזהב מחזיר את העטרה לעיר ומוכיח ששוק הנדל"ן בחיפה חי ובועט.
הסוכנים המשתייכים למועדון הזהב של רי/מקס ישראל, הם אלו אשר ברבעון השני של 2008, ביצעו יותר מ13 עסקאות או עברו את סף 250,000 ₪ עמלות.
מועדון הזהב של רימקס ישראל נפתח לפני כשנה וחצי ומטרתו היא לקדם את הסוכנים המצטיינים ולהוקיר אותם. במסגרת אירוע מועדון הזהב, התקבצו ביום ב' האחרון, 28-7-08, 21 הסוכנים המצטיינים של הרשת לאירוע הוקרה שנערך בסניף המרכזי של הרשת בשוהם.
מהרשת נמסר, שסוכני מועדון הזהב של רי/מקס אשר ישמרו על מעמדם גם ברבעון הבא של 2008 יזכו להשתתף בקמפיין פרסום ארצי של הרשת שיפורסם בעיתונים הכלכליים המובילים בארץ.
עירית הרצלייה אושרה תוספת לפארק העירוני
למרות התנגדותם של תושבי כפר שמרהו ועירית הרצלייה אושרה תוספת לפארק העירוני בשטח שבין שתי הרשויות. בוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית שהתקיימה לפני מספר ימים, אושרה תוספת של 320 דונם לפרק העירוני הראשי בשטח שנמצא בין הרצליה לכפר שמריהו.
תוכניות לבניית הפארק הוגשו לעירייה ולוועדה לתכנון ובנייה עוד בשנת 2004.לפי התכנון, חלקו המרבי של השטח בתחומי כפר שמריהו העובר מזרחית לנתיבי איילון, ייועד לפארק עירוני וחלקו המזרחי שנמצא בשיפוט של הרצליה, ייועד לאזור עירוני עם מגורים. מזה שנים התוכניות נשארו על הנייר וזה בניגוד לשכנים ברעננה והוד השרון שכבר מזמן התאגדו יחד בפארק עירוני מפואר.
הסיבה לעיקוב התוכניות היא התנגדותם החריפה של עיריית הרצליה, ראשי מועצת כפר שמריהו ומינהל מקרקעי ישראל. בהתנגדותם הם ביקשו להשאיר את השטחים המיועדים לבניית מגורים ופארק כשטחים חקלאיים בטענה כי כפר שמריהו הוא יישוב כפרי ולא עירוני ויש לשמור על אופיו ככזה.
בניית הפארק בשטח חקלאי עלולה לפגוע בחקלאים שבמהלך שנים ארוכות עבדו על אדמותיהם והיום תלויים כלכלית במקום. כמו כן, הגדרת השטח כפארק תחייב את מועצת הכפר לתת שירותים נדרשים כמו קיוסקים, תשתיות ופיתוח לתושבי האזור ולבאי הפארק.
בנוסף להתנגדויות אלו הוגשה גם התנגדות מטעם החברה להגנת הטבע אשר טענה שההחלטה זו מעגנת שטחים פתוחים למטרות של פנאי ונופש לתושבי צפון מחוז תל אביב באזור הצפוף ביותר בישראל.
לפני כשנתיים, תוכניות הפארק העוברו לוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית וזו מינתה חוקרת מיוחדת במטרה לבדוק את כל טענות המתנגדים. לאחר בדיקה ארוכה וקפדנית, היא המליצה לדחות את ההתנגדויות ולשמור עתודות של שטח פתוח לשימושי פארק עירוני ראשי במחוז תל אביב.
תוכניות לבניית הפארק הוגשו לעירייה ולוועדה לתכנון ובנייה עוד בשנת 2004.לפי התכנון, חלקו המרבי של השטח בתחומי כפר שמריהו העובר מזרחית לנתיבי איילון, ייועד לפארק עירוני וחלקו המזרחי שנמצא בשיפוט של הרצליה, ייועד לאזור עירוני עם מגורים. מזה שנים התוכניות נשארו על הנייר וזה בניגוד לשכנים ברעננה והוד השרון שכבר מזמן התאגדו יחד בפארק עירוני מפואר.
הסיבה לעיקוב התוכניות היא התנגדותם החריפה של עיריית הרצליה, ראשי מועצת כפר שמריהו ומינהל מקרקעי ישראל. בהתנגדותם הם ביקשו להשאיר את השטחים המיועדים לבניית מגורים ופארק כשטחים חקלאיים בטענה כי כפר שמריהו הוא יישוב כפרי ולא עירוני ויש לשמור על אופיו ככזה.
בניית הפארק בשטח חקלאי עלולה לפגוע בחקלאים שבמהלך שנים ארוכות עבדו על אדמותיהם והיום תלויים כלכלית במקום. כמו כן, הגדרת השטח כפארק תחייב את מועצת הכפר לתת שירותים נדרשים כמו קיוסקים, תשתיות ופיתוח לתושבי האזור ולבאי הפארק.
בנוסף להתנגדויות אלו הוגשה גם התנגדות מטעם החברה להגנת הטבע אשר טענה שההחלטה זו מעגנת שטחים פתוחים למטרות של פנאי ונופש לתושבי צפון מחוז תל אביב באזור הצפוף ביותר בישראל.
לפני כשנתיים, תוכניות הפארק העוברו לוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית וזו מינתה חוקרת מיוחדת במטרה לבדוק את כל טענות המתנגדים. לאחר בדיקה ארוכה וקפדנית, היא המליצה לדחות את ההתנגדויות ולשמור עתודות של שטח פתוח לשימושי פארק עירוני ראשי במחוז תל אביב.
גרמניה - הרשויות המקומיות מנהלות את הדיור הציבורי
בגרמניה הרשויות המקומיות מנהלות את הדיור הציבורי, ולכן ההטבות שניתנות לקבלנים המתחייבים לבנות בניינים המיועדים להשכרה ניתנות לפי חוזים שנחתמים בין הרשויות המקומיות לקבלנים. נושא זה מעוגן בפרק 2 לחוק הדיור הציבורי הפדרלי (Gesetz über die soziale Wohnraumförderung), שלפיו קבלן הבונה דירות להשכרה במסגרת הדיור הציבורי זכאי להלוואות מיוחדות מהרשות המקומית ולהנחה על קרקעות שהוא רוכש מהמדינה.
קבלן שרוצה ליהנות מההטבות שצוינו נדרש לחתום על חוזה עם הרשות המקומית, אשר מעגן את התחייבותו להפעיל את הבניין כולו כבניין של דירות להשכרה לפי כללי הדיור הציבורי שקובעת הרשות המקומית. משך הפעלת הבניין כבניין להשכרה נקבע לפי שווי ההטבות שקיבל הקבלן, ולא יפחת מ-12 שנים מיום סיום החזר ההלוואות שניתנו לו.
קבלן שרוצה ליהנות מההטבות שצוינו נדרש לחתום על חוזה עם הרשות המקומית, אשר מעגן את התחייבותו להפעיל את הבניין כולו כבניין של דירות להשכרה לפי כללי הדיור הציבורי שקובעת הרשות המקומית. משך הפעלת הבניין כבניין להשכרה נקבע לפי שווי ההטבות שקיבל הקבלן, ולא יפחת מ-12 שנים מיום סיום החזר ההלוואות שניתנו לו.
קנדה - תוכנית המעודדת בנייה להשכרה לדיור הציבורי
מדינת ניו-ברנסוויק
במדינת ניו-ברנסוויק יש 12 תוכניות לעידוד הדיור הציבורי, הן בצד ההיצע והן בצד הביקוש. אחת התוכניות היא תוכנית המעודדת בנייה להשכרה לדיור הציבורי. בתוכנית זו ניתן סיוע ממשלתי ליזמים פרטיים ולמוסדות שלא למטרת רווח (מלכ"רים) שמעוניינים לשקם, להסב או לרכוש נדל"ן במטרה להשכיר אותו למגורים לשכבות החלשות.
תנאי ההשתתפות בתוכנית:
•גובה השכירות ליחידות הדיור בפרויקטים אלו לא יעלה על גובה השכירות הממוצעת ליחידת דיור באותו אזור.
•המבקש סיוע במסגרת תוכנית זו נדרש להציג את מקורות המימון שלו, את מטרותיו, את השיקולים לבחירת אזור הבנייה ואת לוח הזמנים של הפרויקט.
הסיוע ניתן כמענק מותנה, והוא מחושב לפי עלות העבודה ולפי מספר הדירות שנבנות במסגרת הפרויקט. המענק המרבי למלכ"רים הוא 35,000 דולר קנדי לכל דירה בגין עד 100% של הדירות בפרויקט. יזמים פרטיים יכולים לקבל מענק עד לסכום של 25,000 דולר קנדי לכל דירה בגין 50% מהדירות בפרויקט לכל היותר.
כדי להבטיח את עמידתו של היזם בתנאי התוכנית, נחתם עמו חוזה המגדיר את התנאים שבהם הכספים שניתנו לו יוגדרו כמענק. אם היזם מפר את החוזה, המענק הופך להלוואה מהמדינה והיזם נדרש להחזירה. היזם נדרש להתחייב לקיים את תנאי החוזה לפרק זמן של 15 עד 20 שנה, לפי גובה המענק המותנה שקיבל.
לאחר בחינה של עלויות הבנייה של פרויקטים אלו, הגיעה ממשלת ניו-ברנסוויק למסקנה כי מענק חד-פעמי לא יאפשר את הורדת דמי השכירות כך שהשכבות החלשות יוכלו לעמוד בהם. לכן יזמה הממשלה תוכנית משלימה, ובמסגרתה זכאים לסיוע בשכר דירה על-פי קריטריונים מוגדרים אשר בוחרים להתגורר בפרויקט מסוג זה ישלמו שכר דירה בשיעור של 30% מההכנסה הממוצעת למשפחה, ואת הפער שבין סכום זה לבין שכר הדירה באותה יחידת דיור יקבל היזם ישירות מהמדינה.
במדינת ניו-ברנסוויק יש 12 תוכניות לעידוד הדיור הציבורי, הן בצד ההיצע והן בצד הביקוש. אחת התוכניות היא תוכנית המעודדת בנייה להשכרה לדיור הציבורי. בתוכנית זו ניתן סיוע ממשלתי ליזמים פרטיים ולמוסדות שלא למטרת רווח (מלכ"רים) שמעוניינים לשקם, להסב או לרכוש נדל"ן במטרה להשכיר אותו למגורים לשכבות החלשות.
תנאי ההשתתפות בתוכנית:
•גובה השכירות ליחידות הדיור בפרויקטים אלו לא יעלה על גובה השכירות הממוצעת ליחידת דיור באותו אזור.
•המבקש סיוע במסגרת תוכנית זו נדרש להציג את מקורות המימון שלו, את מטרותיו, את השיקולים לבחירת אזור הבנייה ואת לוח הזמנים של הפרויקט.
הסיוע ניתן כמענק מותנה, והוא מחושב לפי עלות העבודה ולפי מספר הדירות שנבנות במסגרת הפרויקט. המענק המרבי למלכ"רים הוא 35,000 דולר קנדי לכל דירה בגין עד 100% של הדירות בפרויקט. יזמים פרטיים יכולים לקבל מענק עד לסכום של 25,000 דולר קנדי לכל דירה בגין 50% מהדירות בפרויקט לכל היותר.
כדי להבטיח את עמידתו של היזם בתנאי התוכנית, נחתם עמו חוזה המגדיר את התנאים שבהם הכספים שניתנו לו יוגדרו כמענק. אם היזם מפר את החוזה, המענק הופך להלוואה מהמדינה והיזם נדרש להחזירה. היזם נדרש להתחייב לקיים את תנאי החוזה לפרק זמן של 15 עד 20 שנה, לפי גובה המענק המותנה שקיבל.
לאחר בחינה של עלויות הבנייה של פרויקטים אלו, הגיעה ממשלת ניו-ברנסוויק למסקנה כי מענק חד-פעמי לא יאפשר את הורדת דמי השכירות כך שהשכבות החלשות יוכלו לעמוד בהם. לכן יזמה הממשלה תוכנית משלימה, ובמסגרתה זכאים לסיוע בשכר דירה על-פי קריטריונים מוגדרים אשר בוחרים להתגורר בפרויקט מסוג זה ישלמו שכר דירה בשיעור של 30% מההכנסה הממוצעת למשפחה, ואת הפער שבין סכום זה לבין שכר הדירה באותה יחידת דיור יקבל היזם ישירות מהמדינה.
ספרד - הלוואות מאושרות ומענקים
ב-1 ביולי 2005 נחקק בספרד צו מלכותי (Real Decreto 801/2005) שאישר את תוכנית המדינה לשנים 2008-2005 לקידום נגישותם של האזרחים לדיור. חוקת ספרד מחייבת את הרשויות הציבוריות לפעול כדי לממש את זכותם של כל הספרדים לקבל דיור מכובד ומתאים, אם באמצעות חקיקה ואם בדרכים אחרות.
דיור הוא אחת הבעיות המרכזיות שניצבות בפני אזרחי ספרד. ספרד מתאפיינת בשיעור נמוך במיוחד של דירות להשכרה – נמוך במידה ניכרת מהממוצע באירופה. תוכנית הדיור הממשלתית לשנים 2008-2005 מעודדת, בין השאר, השכרה ושכירה של נכסים למגורים, ונותנת עדיפות לקבוצות אוכלוסייה שהכנסתן נמוכה או בעלות צרכים מיוחדים, בדגש מיוחד על צעירים.
התוכנית מקדמת נגישות לדיור וומסייעת לקנייה, להשכרה ולחידוש (שיפוץ) של מגורים קיימים. בכל הנוגע להשכרה, הסיוע יינתן לגורמים האלה:
• יזמים של בנייה חדשה של דיור מסובסד לצורך השכרה;
• בעלי מבנים ודירות המשפצים אותם לצורך השכרתם למגורים;
• השוכרים עצמם, כל עוד הם עומדים בתנאים מסוימים (צעירים שגילם אינו עולה על 35 שנים, משפחות שהכנסתן השנתית אינה עולה על שיעור מסוים שנקבע על-פי התוכנית ועוד);
• בעלי מבנים ודירות ששטחם אינו עולה על 120 מ"ר המעוניינים להשכירם.
להלן נתמקד בסיוע הניתן באמצעות מענקים והלוואות ליזמים של דיור מסובסד בבנייה חדשה לצורכי השכרה. כדי לזכות בסיוע זה על היזמים לעמוד בכמה דרישות כלליות, ובהן דרישות הנוגעות לשטח יחידות הדיור המיועדות להשכרה. בהקשר זה נקבע כי השטח המרבי של יחידת דיור לא יעלה על 90 מ"ר במקרה הרגיל, ועל 120 מ"ר כאשר מדובר בדירה המיועדת למשפחות גדולות. שטח הדירה יכול להיות גדול יותר אם היא מיועדת לאנשים בעלי מוגבלויות. במסגרת התנאים הספציפיים שהיזמים האמורים אמורים לעמוד בהם נקבע, בין השאר, שעליהם לייעד את מבני המגורים להשכרה 10 או 25 שנים (לפי המועד המוסכם לפירעון ההלוואה המאושרת).
סוגי מימון שניתנים ליזמים:
• הלוואות מאושרות: נוסף על תנאים כלליים להלוואות האלה, הסכום המרבי של ההלוואה יהיה 80% מהמחיר המרבי של הנכס. תקופת הפירעון של הלוואות אלו תהיה 10 או 25 שנים. אפשר לדחות את מועד תחילת פירעון ההלוואה לכל היותר לתום שלוש השנים הראשונות ממועד לקיחת ההלוואה.
• סובסידיה להלוואות: משרד השיכון יוכל לסבסד את ההלוואות המאושרות האמורות בשיעור מסוים מגובה ההלוואה ולפי תקופת ההלוואה.
• מענקים: משרד השיכון ייתן מענקים ליזמים של נכסי מגורים שסווגו או שהוכרזו כמסובסדים להשכרה. גובה המענקים נקבע לפי פרמטרים כגון שטח הנכס, סוג השכירות, תקופת ההלוואה ומקום הנכס. כמו כן, מענקים בסכומים גבוהים יותר ניתנים בעבור דירות ששטחן קטן יחסית (בין 30 ל-45 מ"ר) המיועדות להשכרה לצעירים (מענק בסך 13,200 אירו להלוואה למשך 25 שנים ובסך 10,200 אירו להלוואה למשך 10 שנים).
דיור הוא אחת הבעיות המרכזיות שניצבות בפני אזרחי ספרד. ספרד מתאפיינת בשיעור נמוך במיוחד של דירות להשכרה – נמוך במידה ניכרת מהממוצע באירופה. תוכנית הדיור הממשלתית לשנים 2008-2005 מעודדת, בין השאר, השכרה ושכירה של נכסים למגורים, ונותנת עדיפות לקבוצות אוכלוסייה שהכנסתן נמוכה או בעלות צרכים מיוחדים, בדגש מיוחד על צעירים.
התוכנית מקדמת נגישות לדיור וומסייעת לקנייה, להשכרה ולחידוש (שיפוץ) של מגורים קיימים. בכל הנוגע להשכרה, הסיוע יינתן לגורמים האלה:
• יזמים של בנייה חדשה של דיור מסובסד לצורך השכרה;
• בעלי מבנים ודירות המשפצים אותם לצורך השכרתם למגורים;
• השוכרים עצמם, כל עוד הם עומדים בתנאים מסוימים (צעירים שגילם אינו עולה על 35 שנים, משפחות שהכנסתן השנתית אינה עולה על שיעור מסוים שנקבע על-פי התוכנית ועוד);
• בעלי מבנים ודירות ששטחם אינו עולה על 120 מ"ר המעוניינים להשכירם.
להלן נתמקד בסיוע הניתן באמצעות מענקים והלוואות ליזמים של דיור מסובסד בבנייה חדשה לצורכי השכרה. כדי לזכות בסיוע זה על היזמים לעמוד בכמה דרישות כלליות, ובהן דרישות הנוגעות לשטח יחידות הדיור המיועדות להשכרה. בהקשר זה נקבע כי השטח המרבי של יחידת דיור לא יעלה על 90 מ"ר במקרה הרגיל, ועל 120 מ"ר כאשר מדובר בדירה המיועדת למשפחות גדולות. שטח הדירה יכול להיות גדול יותר אם היא מיועדת לאנשים בעלי מוגבלויות. במסגרת התנאים הספציפיים שהיזמים האמורים אמורים לעמוד בהם נקבע, בין השאר, שעליהם לייעד את מבני המגורים להשכרה 10 או 25 שנים (לפי המועד המוסכם לפירעון ההלוואה המאושרת).
סוגי מימון שניתנים ליזמים:
• הלוואות מאושרות: נוסף על תנאים כלליים להלוואות האלה, הסכום המרבי של ההלוואה יהיה 80% מהמחיר המרבי של הנכס. תקופת הפירעון של הלוואות אלו תהיה 10 או 25 שנים. אפשר לדחות את מועד תחילת פירעון ההלוואה לכל היותר לתום שלוש השנים הראשונות ממועד לקיחת ההלוואה.
• סובסידיה להלוואות: משרד השיכון יוכל לסבסד את ההלוואות המאושרות האמורות בשיעור מסוים מגובה ההלוואה ולפי תקופת ההלוואה.
• מענקים: משרד השיכון ייתן מענקים ליזמים של נכסי מגורים שסווגו או שהוכרזו כמסובסדים להשכרה. גובה המענקים נקבע לפי פרמטרים כגון שטח הנכס, סוג השכירות, תקופת ההלוואה ומקום הנכס. כמו כן, מענקים בסכומים גבוהים יותר ניתנים בעבור דירות ששטחן קטן יחסית (בין 30 ל-45 מ"ר) המיועדות להשכרה לצעירים (מענק בסך 13,200 אירו להלוואה למשך 25 שנים ובסך 10,200 אירו להלוואה למשך 10 שנים).
שבדיה - פטור ממס רכוש ומענקים
בשבדיה ניתן פטור ממס רכוש בגין בנייה להשכרה למשך חמש שנים, ולאחר מכן ניתנת הנחה בשיעור של 50% מהמס למשך חמש שנים נוספות. נוסף על כך, נקבעו במהלך השנים שלושה סוגי תמריצים בגין בנייה להשכרה או הסבה של נכסי נדל"ן להשכרה למגורים:
1. מאז שנת 1993 קבלנים זכאים לקבל מענק בגין בנייה להשכרה, המחושב כאחוז מעלות הבנייה של בניין בשנת 1992. שיעור זה לא עודכן מאז. ממשלה שבדיה הכריזה כי ב-1 ביולי 2008 היא תחדל לתת מענקים אלו.
2. בשנת 2001 הוחלט לתת מענק בגין בנייה להשכרה למגורים או הסבת מבנים להשכרה למגורים בהתקיים התנאים האלה:
• המענק ניתן רק באזורים שהוגדרו ככאלה שיש בהם מחסור בדיור.
• המענק מחושב לפי השטח של הנכס המיועד להשכרה למגורים, לפי האזור שבו הנכס שוכן ולכל היותר בעבור 70 מ"ר לכל דירה.
• הדירה צריכה לשמש דירה להשכרה למגורים במשך עשר שנים.
כיום הממשלה בוחנת שיטת מענקים זו, ותוקפה אמור לפוג בסוף יוני 2008 .
3. בשנת 2003 הותקנה תקנה המעניקה הטבת מס בגין בנייה להשכרה או הסבה של נכס להשכרה למגורים. התקנה חלה על דירות שגודלן אינו עולה על 70 מ"ר, בהתקיים התנאים האלה:
• התקנה מיועדת לאזורים בפיתוח שיש בהם מחסור בדירות ולדירות המושכרות לסטודנטים ושוכנות בקרבת אוניברסיטה.
• לאחר סיום הבנייה או הסבת הנכס למגורים, הקבלן זכאי להחזר חלקי של מע"מ בגין החומרים ששימשו לצורך בניית הנכס או הסבתו למגורים, וכך שיעור המע"מ שישלם יהיה 6% במקום 25%. את ההחזר יקבל הקבלן מהממשלה.
• גובה החזר המע"מ המרבי לפי תקנה זו מחושב לפי שטח הדירה והאזור שבו היא שוכנת. היות שמטרת התקנה היא לעודד השכרה של דירות בינוניות וקטנות, אפשר לקבל את החזר המע"מ רק בעבור 60 מ"ר לדירה, כאשר תנאי סף לקבלת ההחזר, כאמור, הוא שגודלה של הדירה לא יעלה על 70 מ"ר.
• הדירה צריכה לשמש להשכרה למגורים למשך עשר שנים.
• דירות אשר מתבקש בגינן גם החזר מע"מ לפי תקנה זו וגם המענק האמור בפסקה 2 לעיל, מזכות את הקבלן במלוא החזר המע"מ וב-40% מהמענק.
גם תקנה זו עדיין נתונה בבחינה, ותוקפה עתיד לפוג בסוף יוני 2008.
1. מאז שנת 1993 קבלנים זכאים לקבל מענק בגין בנייה להשכרה, המחושב כאחוז מעלות הבנייה של בניין בשנת 1992. שיעור זה לא עודכן מאז. ממשלה שבדיה הכריזה כי ב-1 ביולי 2008 היא תחדל לתת מענקים אלו.
2. בשנת 2001 הוחלט לתת מענק בגין בנייה להשכרה למגורים או הסבת מבנים להשכרה למגורים בהתקיים התנאים האלה:
• המענק ניתן רק באזורים שהוגדרו ככאלה שיש בהם מחסור בדיור.
• המענק מחושב לפי השטח של הנכס המיועד להשכרה למגורים, לפי האזור שבו הנכס שוכן ולכל היותר בעבור 70 מ"ר לכל דירה.
• הדירה צריכה לשמש דירה להשכרה למגורים במשך עשר שנים.
כיום הממשלה בוחנת שיטת מענקים זו, ותוקפה אמור לפוג בסוף יוני 2008 .
3. בשנת 2003 הותקנה תקנה המעניקה הטבת מס בגין בנייה להשכרה או הסבה של נכס להשכרה למגורים. התקנה חלה על דירות שגודלן אינו עולה על 70 מ"ר, בהתקיים התנאים האלה:
• התקנה מיועדת לאזורים בפיתוח שיש בהם מחסור בדירות ולדירות המושכרות לסטודנטים ושוכנות בקרבת אוניברסיטה.
• לאחר סיום הבנייה או הסבת הנכס למגורים, הקבלן זכאי להחזר חלקי של מע"מ בגין החומרים ששימשו לצורך בניית הנכס או הסבתו למגורים, וכך שיעור המע"מ שישלם יהיה 6% במקום 25%. את ההחזר יקבל הקבלן מהממשלה.
• גובה החזר המע"מ המרבי לפי תקנה זו מחושב לפי שטח הדירה והאזור שבו היא שוכנת. היות שמטרת התקנה היא לעודד השכרה של דירות בינוניות וקטנות, אפשר לקבל את החזר המע"מ רק בעבור 60 מ"ר לדירה, כאשר תנאי סף לקבלת ההחזר, כאמור, הוא שגודלה של הדירה לא יעלה על 70 מ"ר.
• הדירה צריכה לשמש להשכרה למגורים למשך עשר שנים.
• דירות אשר מתבקש בגינן גם החזר מע"מ לפי תקנה זו וגם המענק האמור בפסקה 2 לעיל, מזכות את הקבלן במלוא החזר המע"מ וב-40% מהמענק.
גם תקנה זו עדיין נתונה בבחינה, ותוקפה עתיד לפוג בסוף יוני 2008.
אוסטרליה - הטבות כספיות והנחות
באוסטרליה מדיניות הבינוי והשיכון קבועה ברמה המדינתית, ולא ברמה הפדרלית. עם זאת, תקנות המס הפדרליות מאפשרות לנישום לקזז את ההפסדים בגין השקעות בנדל"ן כנגד כל הכנסה אחרת שיש לו. נוסף על כך, כל מדינה מפתחת מנגנונים משלה לעידוד דיור להשכרה לפי צרכיה.
קווינסלנד
כיום במדינת קווינסלנד לא ניתנות הטבות מס כלשהן בגין בנייה להשכרה. לנוכח המחסור בדירות להשכרה, הפוגע בעיקר בשכבות החלשות, הותוותה תוכנית ממשלתית, אולם היא טרם אושרה. על-פי התוכנית יינתנו הטבות כספיות והנחות בארנונה לקבלנים שיבנו דירות המיועדות להשכרה באזורים שהממשלה תגדיר כאזורים חלשים. סכום ההטבה יהיה 6,000 דולר אוסטרלי בעבור כל יחידת דיור, ובתמורה יתחייבו הקבלנים שאותן דירות יהיו מיועדות להשכרה לפרק זמן של עשר שנים ממועד סיום בנייתן.
כיום יש בקווינסלנד רק יוזמות מקומיות לעידוד בנייה להשכרה לשכבות חלשות. בעיר בריסבן, למשל, העירייה נותנת תמריצים בצורת הקלות בתהליכי הקבלה של אישור בנייה לקבלן אשר מצטרף לאמנה המגדירה את הבניין שלו כבניין לדיור ציבורי לפרק זמן של עשר שנים לפחות.
ניו סאות' ויילס
ככלל, במדינת ניו סאות' ויילס אין מדיניות לעידוד בנייה להשכרה. עם זאת, בחוק התכנון הסביבתי משנת 1979, אשר תוקן בסוף שנת 1999, נקבע הסדר שמטרתו קידום הדיור הציבורי במדינה. סעיף 94 לחוק מחייב יזמים לפתח את התשתית המקומית באזור שבו הם בונים לפי דרישות המועצה המקומית. מכוח סעיף זה המועצה המקומית יכולה לדרוש מהקבלן להקצות חלק מסוים מהדירות לדיור ציבורי. סעיף 93F לחוק, שהתווסף לחוק לאחרונה, מאפשר למועצה המקומית להעניק לקבלן הקלות בתכנון בתמורה לכך שחלק מהדירות ישמשו לדיור ציבורי. יצוין כי עד כה מעט מאוד דירות הושגו באמצעות חקיקה זו.
אוסטרליה הדרומית
מדינת אוסטרליה הדרומית אינה מעניקה הטבות מס לקבלנים הבונים דירות להשכרה. עידוד הדיור הציבורי במדינה מוסדר ברמה המקומית, ולמועצה המקומית יש סמכות לאשר תוכניות בנייה שלא לפי תקנות התכנון והבנייה המקובלות באותו אזור אם הקבלן מתחייב להקצות דירות לדיור ציבורי. ההקלות בתכנון ניתנות לפי מספר הדירות שהקבלן מקצה לדיור הציבורי.
קווינסלנד
כיום במדינת קווינסלנד לא ניתנות הטבות מס כלשהן בגין בנייה להשכרה. לנוכח המחסור בדירות להשכרה, הפוגע בעיקר בשכבות החלשות, הותוותה תוכנית ממשלתית, אולם היא טרם אושרה. על-פי התוכנית יינתנו הטבות כספיות והנחות בארנונה לקבלנים שיבנו דירות המיועדות להשכרה באזורים שהממשלה תגדיר כאזורים חלשים. סכום ההטבה יהיה 6,000 דולר אוסטרלי בעבור כל יחידת דיור, ובתמורה יתחייבו הקבלנים שאותן דירות יהיו מיועדות להשכרה לפרק זמן של עשר שנים ממועד סיום בנייתן.
כיום יש בקווינסלנד רק יוזמות מקומיות לעידוד בנייה להשכרה לשכבות חלשות. בעיר בריסבן, למשל, העירייה נותנת תמריצים בצורת הקלות בתהליכי הקבלה של אישור בנייה לקבלן אשר מצטרף לאמנה המגדירה את הבניין שלו כבניין לדיור ציבורי לפרק זמן של עשר שנים לפחות.
ניו סאות' ויילס
ככלל, במדינת ניו סאות' ויילס אין מדיניות לעידוד בנייה להשכרה. עם זאת, בחוק התכנון הסביבתי משנת 1979, אשר תוקן בסוף שנת 1999, נקבע הסדר שמטרתו קידום הדיור הציבורי במדינה. סעיף 94 לחוק מחייב יזמים לפתח את התשתית המקומית באזור שבו הם בונים לפי דרישות המועצה המקומית. מכוח סעיף זה המועצה המקומית יכולה לדרוש מהקבלן להקצות חלק מסוים מהדירות לדיור ציבורי. סעיף 93F לחוק, שהתווסף לחוק לאחרונה, מאפשר למועצה המקומית להעניק לקבלן הקלות בתכנון בתמורה לכך שחלק מהדירות ישמשו לדיור ציבורי. יצוין כי עד כה מעט מאוד דירות הושגו באמצעות חקיקה זו.
אוסטרליה הדרומית
מדינת אוסטרליה הדרומית אינה מעניקה הטבות מס לקבלנים הבונים דירות להשכרה. עידוד הדיור הציבורי במדינה מוסדר ברמה המקומית, ולמועצה המקומית יש סמכות לאשר תוכניות בנייה שלא לפי תקנות התכנון והבנייה המקובלות באותו אזור אם הקבלן מתחייב להקצות דירות לדיור ציבורי. ההקלות בתכנון ניתנות לפי מספר הדירות שהקבלן מקצה לדיור הציבורי.
ארצות הברית - תוכנית פדרלית לעידוד בנייה להשכרה לשכבות החלשות
בארצות-הברית פועלת מאז שנת 1986 תוכנית פדרלית לעידוד בנייה להשכרה לשכבות החלשות. תוכנית זו מעוגנת בסעיף 42 לפקודת המס האמריקנית, ושמה Low Incom Housing Tax Credits (LIHTC). התוכנית מבוססת על שיטת הקרדיטים, שבה ניתנים זיכויי מס (קרדיטים) ליזם שמתחייב לייעד את הדירות שבנה או קנה לדיור ציבורי.
שיטת הקרדיטים
על-פי שיטה זו יזם העומד בתנאי התוכנית מקבל קרדיטים ומקזז אותם מסך המסים שהוא נדרש לשלם בגין הבנייה. ערכם של הקרדיטים באזורים שהמדינה הגדירה כחלשים במיוחד גדול ב-30% מאשר באזורים שאינם כאלה. את הקרדיטים אפשר לקבל גם בעבור שיפוץ של בניין קיים, בתנאי שהיזם התחייב להפעיל אותו לפי דרישות התוכנית.
קרדיטים אלו סחירים, כלומר היזם של הפרויקט יכול להעביר אותם לגורם שלישי בתמורה למימון שהגורם השלישי נותן. בשיטה זו יזמים של פרויקטים במסגרת התוכנית יכולים לגייס הון שלא באמצעות הלוואות נושאות ריבית. לגופי מימון כדאי לקנות את הקרדיטים הללו, משום שהם לא רק מקנים להם הקלות מס, אלא גם נותנים להם נקודות זכות לפי חוק ההשקעה החברתית (Community Reinvestment Act – RCA). על-פי דוח של חברת "ארנסט אנד יאנג", בסקר שנערך 43% מהנשאלים ציינו שההכרה הניתנת מכוח חוק ההשקעה החברתית בתוכניות של LHITC היא המניע העיקרי להשקעה בפרויקט, והרצון בהקלות מס הוא המניע השני בחשיבותו.
תנאי התוכנית
כדי שפרויקט יוכר במסגרת התוכנית עליו לעמוד בכמה תנאים:
1. דמי השכירות לדירה בבניין לא יעלו על 30% מהשכר הממוצע באזור כפי שקבע המשרד לבינוי ופיתוח עירוני. דמי השכירות צריכים לכלול את דמי האחזקה החודשיים שהדיירים נדרשים לשלם.
2. היזם צריך לבחור מראש באחת משתי האפשרויות האלה: (א) השכרה של 20% מהדירות לדיירים שהכנסתם אינה עולה על 50% מהשכר הממוצע באזור; (ב) השכרה של 40% מהדירות לדיירים שהכנסתם אינה עולה על 60% מהשכר הממוצע באזור.
3. הבניין צריך לשמש להשכרה פרק זמן של של 30 שנה, ומתוכו הוא צריך לעמוד בשני התנאים שהוזכרו לעיל במשך 15 שנה.
שיטת הקרדיטים
על-פי שיטה זו יזם העומד בתנאי התוכנית מקבל קרדיטים ומקזז אותם מסך המסים שהוא נדרש לשלם בגין הבנייה. ערכם של הקרדיטים באזורים שהמדינה הגדירה כחלשים במיוחד גדול ב-30% מאשר באזורים שאינם כאלה. את הקרדיטים אפשר לקבל גם בעבור שיפוץ של בניין קיים, בתנאי שהיזם התחייב להפעיל אותו לפי דרישות התוכנית.
קרדיטים אלו סחירים, כלומר היזם של הפרויקט יכול להעביר אותם לגורם שלישי בתמורה למימון שהגורם השלישי נותן. בשיטה זו יזמים של פרויקטים במסגרת התוכנית יכולים לגייס הון שלא באמצעות הלוואות נושאות ריבית. לגופי מימון כדאי לקנות את הקרדיטים הללו, משום שהם לא רק מקנים להם הקלות מס, אלא גם נותנים להם נקודות זכות לפי חוק ההשקעה החברתית (Community Reinvestment Act – RCA). על-פי דוח של חברת "ארנסט אנד יאנג", בסקר שנערך 43% מהנשאלים ציינו שההכרה הניתנת מכוח חוק ההשקעה החברתית בתוכניות של LHITC היא המניע העיקרי להשקעה בפרויקט, והרצון בהקלות מס הוא המניע השני בחשיבותו.
תנאי התוכנית
כדי שפרויקט יוכר במסגרת התוכנית עליו לעמוד בכמה תנאים:
1. דמי השכירות לדירה בבניין לא יעלו על 30% מהשכר הממוצע באזור כפי שקבע המשרד לבינוי ופיתוח עירוני. דמי השכירות צריכים לכלול את דמי האחזקה החודשיים שהדיירים נדרשים לשלם.
2. היזם צריך לבחור מראש באחת משתי האפשרויות האלה: (א) השכרה של 20% מהדירות לדיירים שהכנסתם אינה עולה על 50% מהשכר הממוצע באזור; (ב) השכרה של 40% מהדירות לדיירים שהכנסתם אינה עולה על 60% מהשכר הממוצע באזור.
3. הבניין צריך לשמש להשכרה פרק זמן של של 30 שנה, ומתוכו הוא צריך לעמוד בשני התנאים שהוזכרו לעיל במשך 15 שנה.
עידוד בנייה להשכרה
בשש מדינות מתוך 11 מדינות שנסקרו קיימים הסדרים למתן תמריצים לעידוד בנייה להשכרה (ארה"ב, אוסטרליה, שבדיה, מדינת ניו-ברנסוויק שבקנדה, גרמניה וספרד). הסדרים אלו שונים ממדינה למדינה, הן בסוג התמריצים המוענקים מכוחם והן בתנאים לקבלתם.
התמריצים המקובלים: הטבות מס, מענקים והלוואות לבנייה והקלות בהליכי התכנון; לעתים ניתנים כמה תמריצים במקביל.
על אף ההבדלים בין ההסדרים אפשר להצביע על כמה נקודות משותפות:
• מטרת ההסדרים לעודד בניית דירות לאוכלוסייה חלשה. הדבר בא לידי ביטוי בתנאים לקבלת התמריצים:
- בנייה באזורים שהמדינה הגדירה כאזורים חלשים.
- הגבלת גובה דמי השכירות בדירות לפי גובה ההכנסה הממוצעת.
• ברוב המדינות התמריצים ניתנים לא רק בגין בנייה חדשה, אלא גם בגין הסבת נכסים למטרת השכרה למגורים ושיפוץ דירות קיימות.
• בכל המדינות קבוע פרק זמן מינימלי שבו הדירות אמורות לשמש להשכרה. ברוב המדינות פרק זמן זה הוא עשר שנים.
יצוין כי בחלק מהמדינות עידוד הבנייה להשכרה נעשה בפועל ברמת הרשויות המקומיות. המסמך מתמקד בהסדרים הקבועים ברמה הפדרלית או ברמה המדינתית.
התמריצים המקובלים: הטבות מס, מענקים והלוואות לבנייה והקלות בהליכי התכנון; לעתים ניתנים כמה תמריצים במקביל.
על אף ההבדלים בין ההסדרים אפשר להצביע על כמה נקודות משותפות:
• מטרת ההסדרים לעודד בניית דירות לאוכלוסייה חלשה. הדבר בא לידי ביטוי בתנאים לקבלת התמריצים:
- בנייה באזורים שהמדינה הגדירה כאזורים חלשים.
- הגבלת גובה דמי השכירות בדירות לפי גובה ההכנסה הממוצעת.
• ברוב המדינות התמריצים ניתנים לא רק בגין בנייה חדשה, אלא גם בגין הסבת נכסים למטרת השכרה למגורים ושיפוץ דירות קיימות.
• בכל המדינות קבוע פרק זמן מינימלי שבו הדירות אמורות לשמש להשכרה. ברוב המדינות פרק זמן זה הוא עשר שנים.
יצוין כי בחלק מהמדינות עידוד הבנייה להשכרה נעשה בפועל ברמת הרשויות המקומיות. המסמך מתמקד בהסדרים הקבועים ברמה הפדרלית או ברמה המדינתית.
דרום עכו תהפוך לריביירה צרפתית
500 מיליון שקל - עלות הפרויקט הענק שמציב את עכו בשורה אחת עם חופי איטליה ודרום צרפת. פרויקט הענק טרם החל את פעילותו ומנהלי המיזם כבר דיווחו על פניות רבות שהגיעו מרוכשים פוטנציאלים מחו"ל.
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז הצפון בימים הקרובים עתידה לאשר תוכנית ענק שיזם מינהל מקרקעי ישראל במטרה לשפר את פניה של העיר עכו ולפתח את תחום התיירות, הנדל"ן והמסחר בכל האזור.
הפרויקט אמור להשתרע על שטח כולל של 850 דונם ויבנה סמוך לעיר העתיקה.
הוא יכלול רצועת חוף מפותחת ומעגן סירות עם 300 סירות ומפרשיות ולצידם מקומות בילוי רבים.
לפי תוכניות הפרויקט תיובש רצועת חוף בשטח של 150 דונם ועליו יקום מלון פאר עם
1,000 חדרי אירוח ועוד1,500 יחידות דיור סמוך לחוף. 20,000 מ"ר מתוכם יתפסו שטחי מסחר ועוד 20,000 מ"ר - שטחי משרדים ותחנת רכבת חדשה.
יזמי הפרויקט מוסרים שהתוכניות אושרו ע"י גופים כמו אונסק"ו, המשרד להגנת הסביבה ורשות העתיקות. אומנם הפרויקט כרוך בייבוש רצועת הים, אך הנזק יהיה מינורי ויאפשר ליצור גישה נוחה לעיר העתיקה ולטיילת באורך של 1.5 ק"מ שתחבר בין שמורת נעמן ובין העיר העתיקה .
עלות הפרויקט 500 מיליון שקל שעתידים לחזור למינהל מקרקעי ישראל באמצעות שיווק הקרקעות לבנייה במסגרת הפרויקט החדש.
מנהלי הפרויקט מדווחים שאחרי שהתוכיות יאושרו באופן סופי הבנייה תחל כבר בשנה הקרובה.
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז הצפון בימים הקרובים עתידה לאשר תוכנית ענק שיזם מינהל מקרקעי ישראל במטרה לשפר את פניה של העיר עכו ולפתח את תחום התיירות, הנדל"ן והמסחר בכל האזור.
הפרויקט אמור להשתרע על שטח כולל של 850 דונם ויבנה סמוך לעיר העתיקה.
הוא יכלול רצועת חוף מפותחת ומעגן סירות עם 300 סירות ומפרשיות ולצידם מקומות בילוי רבים.
לפי תוכניות הפרויקט תיובש רצועת חוף בשטח של 150 דונם ועליו יקום מלון פאר עם
1,000 חדרי אירוח ועוד1,500 יחידות דיור סמוך לחוף. 20,000 מ"ר מתוכם יתפסו שטחי מסחר ועוד 20,000 מ"ר - שטחי משרדים ותחנת רכבת חדשה.
יזמי הפרויקט מוסרים שהתוכניות אושרו ע"י גופים כמו אונסק"ו, המשרד להגנת הסביבה ורשות העתיקות. אומנם הפרויקט כרוך בייבוש רצועת הים, אך הנזק יהיה מינורי ויאפשר ליצור גישה נוחה לעיר העתיקה ולטיילת באורך של 1.5 ק"מ שתחבר בין שמורת נעמן ובין העיר העתיקה .
עלות הפרויקט 500 מיליון שקל שעתידים לחזור למינהל מקרקעי ישראל באמצעות שיווק הקרקעות לבנייה במסגרת הפרויקט החדש.
מנהלי הפרויקט מדווחים שאחרי שהתוכיות יאושרו באופן סופי הבנייה תחל כבר בשנה הקרובה.
דירות - לקנות או למכור? מה כדאי בימים אלו?
בעקבות המשבר הכלכלי בארה"ב כל השווקים בעולם רועדים ובהחלט נמצאים בתקופה של אי ודאות מוחלטת. גם בישראל רבים מהאזרחים מעלים סימני שאלה – האם זה זמן מתאים לקנות נכס, האם ירידת מדד הנדל"ן תביא לירידה בערך הדירות ומה יהיה גובה השכירות?
מנהלים בכירים בתחום הנדל"ן במשק מדווחים כי אם אכן מדובר בתחילתו של מיתון כלכלי עולמי, משמעות הדבר שדמי השכרות לפחות בתל אביב צפויים לרדת כמו גם מחירי הדירות לקנייה בארץ שאמורים סוף כל סוף לרדת.
בנוסף, מומחי הנדל"ן מעריכים כי בקרוב צפויה בארץ ירידה בביקושים לדירות חדשות והן לדירות יד שנייה וזו תהיה גבוהה בהרבה מהירידה בהתחלות הבנייה החדשות. מצב זה יגרום לירידה במחירי הדירות. לאלה שכעט שוקלים לשכור דירה, מומלץ להמתין כי גם במגזר הזה צפויה ירידת מחירים משמעותית בכל הערים בארץ.
שילוב של האטה כלכלית בעולם ובישראל בפרט יחד עם ירידה באינפלציה שצפויה בעקבות המשבר, יאפשרו לבנק ישראל להוריד את הריבית במשק, והן להוריד את הריבית על משכנתאות.
כל מי ששוקל בימים אלו למכור את הנכס שלו, חייבת לעשות זאת בהקדם כי עכשיו הזמן המתאים להיפגש עם הכסף.
מנהלים בכירים בתחום הנדל"ן במשק מדווחים כי אם אכן מדובר בתחילתו של מיתון כלכלי עולמי, משמעות הדבר שדמי השכרות לפחות בתל אביב צפויים לרדת כמו גם מחירי הדירות לקנייה בארץ שאמורים סוף כל סוף לרדת.
בנוסף, מומחי הנדל"ן מעריכים כי בקרוב צפויה בארץ ירידה בביקושים לדירות חדשות והן לדירות יד שנייה וזו תהיה גבוהה בהרבה מהירידה בהתחלות הבנייה החדשות. מצב זה יגרום לירידה במחירי הדירות. לאלה שכעט שוקלים לשכור דירה, מומלץ להמתין כי גם במגזר הזה צפויה ירידת מחירים משמעותית בכל הערים בארץ.
שילוב של האטה כלכלית בעולם ובישראל בפרט יחד עם ירידה באינפלציה שצפויה בעקבות המשבר, יאפשרו לבנק ישראל להוריד את הריבית במשק, והן להוריד את הריבית על משכנתאות.
כל מי ששוקל בימים אלו למכור את הנכס שלו, חייבת לעשות זאת בהקדם כי עכשיו הזמן המתאים להיפגש עם הכסף.
יום חמישי, 16 ביולי 2009
דירות למכירה יד שנייה
דירות למכירה יד שנייה בנויות לרוב על פי הסטנדרט הישן דהיינו חללים גדולים.
שטחה של דירת 2 חדרים יד שנייה בעיר, תהיה לרוב גדולה יותר מאשר דירות למכירה חדשות המורכבות מ- 3 חדרים.
דירות למכירה יד שנייה ממוקמות לרוב באזורים בהם הגישה נוחה והסביבה כבר מפותחת, לרוב היא מותאמת לצרכי התושבים ומאגדת בתוכה מוסדות חינוך, מרכזי קניות, קופות חולים ועוד, בניגוד לדירות למכירה מהקבלן הנבנות פעמים רבות באזור חדש שבו עדיין לא השלימו את פיתוח הסביבה וצרכים חיוניים לא מצויים בהישג יד.
נוחות ומעבר מהיר לדירה היא היתרון המרכזי שברכישת דירה מיד שנייה- הדירה בנויה ואין צורך להמתין לתאריך בו ימסור לכם הקבלן את המפתח לדירה. במקרים רבים אף מתעכבים הקבלנים במסירת המפתח.
ברכישת דירה יד שנייה אין כל סיבה לחשוש מפשיטת רגל של הקבלנים (בעיקר בתקופה קשה כמו בימים אלו בהם המשק במשבר).
החיסרון שברכישת דירה מיד שנייה הוא שיפוץ הדירה, דבר הדורש הוצאה גדולה. כיוון שהדירה בנויה, שינויים מהותיים דורשים הריסה של דברים קיימים והקמה מחודשת.
שטחה של דירת 2 חדרים יד שנייה בעיר, תהיה לרוב גדולה יותר מאשר דירות למכירה חדשות המורכבות מ- 3 חדרים.
דירות למכירה יד שנייה ממוקמות לרוב באזורים בהם הגישה נוחה והסביבה כבר מפותחת, לרוב היא מותאמת לצרכי התושבים ומאגדת בתוכה מוסדות חינוך, מרכזי קניות, קופות חולים ועוד, בניגוד לדירות למכירה מהקבלן הנבנות פעמים רבות באזור חדש שבו עדיין לא השלימו את פיתוח הסביבה וצרכים חיוניים לא מצויים בהישג יד.
נוחות ומעבר מהיר לדירה היא היתרון המרכזי שברכישת דירה מיד שנייה- הדירה בנויה ואין צורך להמתין לתאריך בו ימסור לכם הקבלן את המפתח לדירה. במקרים רבים אף מתעכבים הקבלנים במסירת המפתח.
ברכישת דירה יד שנייה אין כל סיבה לחשוש מפשיטת רגל של הקבלנים (בעיקר בתקופה קשה כמו בימים אלו בהם המשק במשבר).
החיסרון שברכישת דירה מיד שנייה הוא שיפוץ הדירה, דבר הדורש הוצאה גדולה. כיוון שהדירה בנויה, שינויים מהותיים דורשים הריסה של דברים קיימים והקמה מחודשת.
דירה להשכרה בדרום תל אביב
דרום תל אביב, הפך לאחרונה לאחד האזורים המבוקשים בעיר המציע מגוון עצום של דירות להשכרה בכל הרמות החל מדירות פנטהאוס מפוארות בבניינים חדשים, דירות חדר קטנות, דירות 3 חדרים לשותפים ועד בתי קרקע ישנים או חדשים.
דירות להשכרה - הכי שווים
יפו
יפו העתיקה כוללת בתי מגורים ישנים וחדשים הנמצאים בתוך סמטאות העיר העתיקה. אחד המתחמים היוקרתיים והמפוארים ביותר הוא מתחם המגורים "אנדרומדה" המציע להשכרה ולמכירה דירות מפוארות עם מרפסות שמש ובריכת שחייה משותפת לדיירי המתחם.
מתחם מגורים נוסף הזוכה לביקושים גבוהים הוא מתחם נוגה הנמצא על שד' ירושלים בסמוך לים. המתחם עבר לפני מספר שנים שיפוץ שבמהלכו נבנו כמה מאות דירות קטנות וייחודיות, חלקן עם נוף מרהיב לים ולמגדל השעון העתיק של יפו.
דירת 3.5 חדרים להשכרה בשטח של 95 מ"ר בקומה הרביעית ללא מעלית, בבניין ליד שד' ירושלים - 4,300 שקל לחודש.
דירת 3 חדרים להשכרה בשדרות ירושלים, בשטח של 58 מ"ר, משופצת עם מרפסת - 2,600 שקל לחודש.
נווה צדק
נווה צדק זוהי אחת השכונות הישנות וההיסטוריות של תל אביב ויחד עם זאת אחת והמבוקשות בקרב עשירי ישראל ומיליונרים מחו"ל שיכולים להרשות לעצמם לשכור בית קרקע מפואר תמורת 15,000 שקל חודש באחת הרחובות הציוריים של נווה צדק בין חנויות האומנים והמעצבים. למרות שבשנים האחרונות נבנו מספר בנייני מגורים בני 10 ויותר קומות המציעים להשכרה דירות איכותיות ומעוצבות.
דירות 2 חדרים להשכרה בבניין חדש בקומה ה- 14 עם מרפסת - 11,000 שקל לחודש.
דירת 3 חדרים להשכרה בקומת קרקע בבניין ישן לשימור אך משופץ - 6,200 שקל לחודש.
פלורנטין
פלורנטין היא שכונת הצעירים שאף זכתה לכינוי "הודו הקטנה". השכונה מהווה מוקד משיכה לאלפי צעירים המחפשים דירות להשכרה בתל אביב ובמחירים זולים במיוחד, כמו גם בסביבה שמזכירה להם מעט את הודו (רמת הניקיון, הצפיפות, מבחר החנויות הססגוניות הפתוחות כל הלילה וכמובן הניחוחות של צ'אי הודי אמיתי). שכונת פלורנטין אכן מציעה מגוון עצום של דירות להשכרה במחירים זולים בהרבה מאלה שבמרכז העיר ובצפון.
לופט להשכרה ברחוב מסילת וולפסון בשטח של 70 מ"ר - 3,600 שקל לחודש.
דירת 2 חדרים ברחוב פלורנטין, לא משופצת, בשטח של כ- 40 מ"ר - 2,800 שקל לחודש.
כמה עולה לשכור דירה בצפון תל אביב?
דירות להשכרה - הכי שווים
יפו
יפו העתיקה כוללת בתי מגורים ישנים וחדשים הנמצאים בתוך סמטאות העיר העתיקה. אחד המתחמים היוקרתיים והמפוארים ביותר הוא מתחם המגורים "אנדרומדה" המציע להשכרה ולמכירה דירות מפוארות עם מרפסות שמש ובריכת שחייה משותפת לדיירי המתחם.
מתחם מגורים נוסף הזוכה לביקושים גבוהים הוא מתחם נוגה הנמצא על שד' ירושלים בסמוך לים. המתחם עבר לפני מספר שנים שיפוץ שבמהלכו נבנו כמה מאות דירות קטנות וייחודיות, חלקן עם נוף מרהיב לים ולמגדל השעון העתיק של יפו.
דירת 3.5 חדרים להשכרה בשטח של 95 מ"ר בקומה הרביעית ללא מעלית, בבניין ליד שד' ירושלים - 4,300 שקל לחודש.
דירת 3 חדרים להשכרה בשדרות ירושלים, בשטח של 58 מ"ר, משופצת עם מרפסת - 2,600 שקל לחודש.
נווה צדק
נווה צדק זוהי אחת השכונות הישנות וההיסטוריות של תל אביב ויחד עם זאת אחת והמבוקשות בקרב עשירי ישראל ומיליונרים מחו"ל שיכולים להרשות לעצמם לשכור בית קרקע מפואר תמורת 15,000 שקל חודש באחת הרחובות הציוריים של נווה צדק בין חנויות האומנים והמעצבים. למרות שבשנים האחרונות נבנו מספר בנייני מגורים בני 10 ויותר קומות המציעים להשכרה דירות איכותיות ומעוצבות.
דירות 2 חדרים להשכרה בבניין חדש בקומה ה- 14 עם מרפסת - 11,000 שקל לחודש.
דירת 3 חדרים להשכרה בקומת קרקע בבניין ישן לשימור אך משופץ - 6,200 שקל לחודש.
פלורנטין
פלורנטין היא שכונת הצעירים שאף זכתה לכינוי "הודו הקטנה". השכונה מהווה מוקד משיכה לאלפי צעירים המחפשים דירות להשכרה בתל אביב ובמחירים זולים במיוחד, כמו גם בסביבה שמזכירה להם מעט את הודו (רמת הניקיון, הצפיפות, מבחר החנויות הססגוניות הפתוחות כל הלילה וכמובן הניחוחות של צ'אי הודי אמיתי). שכונת פלורנטין אכן מציעה מגוון עצום של דירות להשכרה במחירים זולים בהרבה מאלה שבמרכז העיר ובצפון.
לופט להשכרה ברחוב מסילת וולפסון בשטח של 70 מ"ר - 3,600 שקל לחודש.
דירת 2 חדרים ברחוב פלורנטין, לא משופצת, בשטח של כ- 40 מ"ר - 2,800 שקל לחודש.
כמה עולה לשכור דירה בצפון תל אביב?
יום רביעי, 15 ביולי 2009
בועת הנדל"ן התל אביבית מסרבת להתפוצץ
בועת הנדל"ן התל אביבית מסרבת להתפוצץ ובדרך גובה קורבנות רבים בדמותם של מאות צעירים שבעקבות העלייה האסטרונומית במחירי הדירות להשכרה בעיר, החלו לנדוד לערים כמו פתח תקווה, רמת גן וגבעתיים.
אפילו ב"ארץ נהדרת" בערוץ 2 לא יכלו להתעלם מתופעת הנדידה ההמונית של פליטי תל אביב הפצועים שבסך הכל רצו לשכור דירת חדר קטנה, קרובה לפיצוצייה שפתוחה כל הלילה ולשדרה בה אפשר לטייל עם הכלב, לפגוש חברים ורצוי במחיר שהוא לא גבוה מהמשכורת החודשית.
סמינר הקיבוצים מציע לסטודנטים חדרים להשכרה במתחם המחודש של עמותת לנ"י הנמצא ברחוב קינג ג'ורג' במרכז העיר. החדרים מוצעים להשכרה לסטודנטים בלבד בכ- 1,560 – 2,000 שלק לחודש.
אם תקופת הלימודים כבר מזמן מאחוריכם ואתם בכל זאת מחפשים דירה להשכרה במרכז תל אביב, הינה כמה דוגמאות למצב שוק השכירות בעיר:
דירת 2 חדרים להשכרה, לא משופצת, ללא מעלית וחנייה, ברחוב דיזנגוף - 4,000 שקל.
דירת 2.5 חדרים להשכרה לא משופצת, ללא מעלית וללא חנייה, ברחוב ארלוזורוב - 3,600 שקל לחודש.
דירת 3 חדרים להשכרה משופצת, עם מרפסת ומעלית - 5,800 שקל לחודש.
אפילו ב"ארץ נהדרת" בערוץ 2 לא יכלו להתעלם מתופעת הנדידה ההמונית של פליטי תל אביב הפצועים שבסך הכל רצו לשכור דירת חדר קטנה, קרובה לפיצוצייה שפתוחה כל הלילה ולשדרה בה אפשר לטייל עם הכלב, לפגוש חברים ורצוי במחיר שהוא לא גבוה מהמשכורת החודשית.
סמינר הקיבוצים מציע לסטודנטים חדרים להשכרה במתחם המחודש של עמותת לנ"י הנמצא ברחוב קינג ג'ורג' במרכז העיר. החדרים מוצעים להשכרה לסטודנטים בלבד בכ- 1,560 – 2,000 שלק לחודש.
אם תקופת הלימודים כבר מזמן מאחוריכם ואתם בכל זאת מחפשים דירה להשכרה במרכז תל אביב, הינה כמה דוגמאות למצב שוק השכירות בעיר:
דירת 2 חדרים להשכרה, לא משופצת, ללא מעלית וחנייה, ברחוב דיזנגוף - 4,000 שקל.
דירת 2.5 חדרים להשכרה לא משופצת, ללא מעלית וללא חנייה, ברחוב ארלוזורוב - 3,600 שקל לחודש.
דירת 3 חדרים להשכרה משופצת, עם מרפסת ומעלית - 5,800 שקל לחודש.
יום שלישי, 14 ביולי 2009
בנק לאומי מגביל את המימון למעונינים לרכוש דירה
השבוע בנק לאומי קיבל החלטה להגביל את שיעור המימון לרוכשי הדירות ל- 70% וזאת לעומת 90% - 80% שהיו ניתנים עד כה ללוקחי המשכנתאות.
ככל הנראה שההשפעה של המשבר הפיננסי העולמי על ישראל לא איחרה להגיע וכבר בימים אלה אפשר להרגיש את השלכותיה.
בנקים אחרים עדיין לא קיבלו החלטה לנקוט במהלכים דומים אך מומחים בתחום הכלכלה בארץ מעריכים כי גם המתחרים של בנק לאומי ינקטו בצעדים דומים.
ככל הנראה שההשפעה של המשבר הפיננסי העולמי על ישראל לא איחרה להגיע וכבר בימים אלה אפשר להרגיש את השלכותיה.
בנקים אחרים עדיין לא קיבלו החלטה לנקוט במהלכים דומים אך מומחים בתחום הכלכלה בארץ מעריכים כי גם המתחרים של בנק לאומי ינקטו בצעדים דומים.
הכנה למבחן הרישיון למתווכים
קורס הסבה ליועצי נדל``ן כולל הכנה לבחינת רישוי 27 ביולי 2009
מכללת תמורה מעבירה קורסים פנים ארגוניים לחברות נדל''ן מזה 16 שנים וקורסים פתוחים להכשרת יועצי נדל''ן מזה 4 שנים. הקורס הקרוב 27/07/2009. 13 מפגשים סה''כ 65 שעות אקדמיות.
קורסים למתווכים
מכללת תמורה מעבירה קורסים פנים ארגוניים לחברות נדל''ן מזה 16 שנים וקורסים פתוחים להכשרת יועצי נדל''ן מזה 4 שנים. הקורס הקרוב 27/07/2009. 13 מפגשים סה''כ 65 שעות אקדמיות.
קורסים למתווכים
כמה עולה לשכור דירה בצפון תל אביב?
בשלוש שנים האחרונות, שוק הדירות להשכרה בתל אביב זינק בעשרות אחוזים. באזורים המבוקשים ביותר כמו צפון תל אביב מחירי הדירות להשכרה הכפילו עצמם.
אם עד לפני 5 שנים דירת 3 חדרים בצפון תל אביב עלתה רק 2,500 שקל לחודש, היום אותו דירה תעלה לכם לפחות 5,500 שקל לחודש.
החודש, תושבי צפון תל אביב היו עדים לירידה במחירי השכירויות בשיעור של כ- 6%. מחיר השכירות הממוצע עבור דירת 2 חדרים ירד ב - 5.7% ועומד היום על 3,550 שלק לחודש. מחיר דירת 3 חדרים להשכרה ירד בחודש יוני בכ- 4% והיום עומד על 4,950 שקל.
אם עד לפני 5 שנים דירת 3 חדרים בצפון תל אביב עלתה רק 2,500 שקל לחודש, היום אותו דירה תעלה לכם לפחות 5,500 שקל לחודש.
החודש, תושבי צפון תל אביב היו עדים לירידה במחירי השכירויות בשיעור של כ- 6%. מחיר השכירות הממוצע עבור דירת 2 חדרים ירד ב - 5.7% ועומד היום על 3,550 שלק לחודש. מחיר דירת 3 חדרים להשכרה ירד בחודש יוני בכ- 4% והיום עומד על 4,950 שקל.
יום שני, 13 ביולי 2009
תיווך נדל"ן זאת עבודה רצינית
עסקת נדל"ן אין היא דבר של מה בכך. רבים מגלים זאת רק לאחר שביצעו לא מעט טעויות במהלך העסקה, עובדה שעולה בסופו של דבר לא מעט כסף, עצבים וזמן מיותר למבצעי העסקה. בהנהלת רשף נכסים למגורים מציינים שלא פעם אנו נתקלים באנשים מהישוב שמעוניינים למכור או לרכוש נכס, ומאמינים באמונה שלמה שהם יכולים לבצע מהלך עסקי נבון ללא תמיכה ועזרה של מתווכים מקצועים ומיומנים , כל זאת על מנת לחסוך את עמלת התיווך. בדיעבד, לאחר השלמת העסקה, או במקרים קשים- אי ביצוע העסקה מודים הצדדים שהיו שמחים שבעל מקצוע מיומן, מקצועי, אמין, ונטרלי היה מנתב את העסקה באופן יעיל, אפקטיבי ורווחי יותר לצדדים. כשאדם נכנס לעסקת נדל"ן אין הוא לוקח בחשבון את המכשולים וההתלבטויות הקיימים לאורך כל הדרך. לדוגמא: קביעת המחירון הנכון לנכס . מי שלא עוסק בתחום תיווך הנדל"ן לא חי את מחירי השוק שמשתנים מאזור לאזור עפ"י לא מעט פרמטרים. לעיתים קרובות אנו נתקלים באנשים שמבצעים רכישת דירה במחירים גבוהים משמעותית ממחירי השוק או משווי האמיתי של הנכסים. לחילופין לא מעט אנשים מוכרים את הנכס שברשותם במחיר נמוך משמעותית ממחירי השוק האמיתיים. מתווך מקצועי מכיר היטב את מחירי השוק בכל רחבי העיר וזאת מתוך הכרת כל הפרמטרים המשפיעים על רמות המחירים ומתוך ניצול כלים מקצועיים העומדים לרשותו לניתוח מחירי נכסים. עובדה זו מאפשרת למתווך הנדל"ן לייעץ לרוכש או למוכר הנכס לקבוע מחיר נכון לנכס המוצע ובכך לחסוך עוגמת נפש למבצע העסקה.
רוצים לדעת עוד? בואוו להרשם לקורס הבא הכשרת סוכני נדל"ן- קורס תיווך
רוצים לדעת עוד? בואוו להרשם לקורס הבא הכשרת סוכני נדל"ן- קורס תיווך
קורס למתווכים
על פי חוק הנדל"ן בישראל, עמידה במבחני הרישוי של משרד המשפטים הוא אחד התנאים לקבלת רישיון לתיווך במקרקעין בארץ. אומנם בנוסף לבחינת משרד המשפטים, על האדם המעוניין בקריירה בתיווך נדל"ן כדאי לפתח כישורים מעשיים נוספים כמו ניהול משא ומתן, שימוש נכון בבעלי מקצוע, זיהוי מקבלי ההחלטות בקרב לקוחות, ללמוד השקעות יזמות, תיווך וטכניקות לסגירת עסקאות נדל"ן מוצלחות.
מטרת קורס למתווכי נדל"ן
בנוסף לעבודה על חוברת הכנה לבחינה של מתווכי נדל"ן, דוגמאות ופתרונות מבחני דמה ומבחנים משנים קודמות, תלמידי הקורס ההכנה למתווכים לומדים אודות שוק הנדל"ן, את המרכיבים העיקריים בעסקאות נדל"ניות, כמו גם לומדים להכיר היטב את כל השחקנים, להתמקצע בגישור ופישור, לדעת להכין תוכניות שיווקיות למכירת נדל"ן ולהכיר את התשתית החוקית לביצוע עסקאות נדל"ן.
מטרת קורס למתווכי נדל"ן
בנוסף לעבודה על חוברת הכנה לבחינה של מתווכי נדל"ן, דוגמאות ופתרונות מבחני דמה ומבחנים משנים קודמות, תלמידי הקורס ההכנה למתווכים לומדים אודות שוק הנדל"ן, את המרכיבים העיקריים בעסקאות נדל"ניות, כמו גם לומדים להכיר היטב את כל השחקנים, להתמקצע בגישור ופישור, לדעת להכין תוכניות שיווקיות למכירת נדל"ן ולהכיר את התשתית החוקית לביצוע עסקאות נדל"ן.
משפרים את תנאי המשכנתא
ירידת ריבית פריים היא הזדמנות טובה לבדוק האם כדאי להחליף משכנתא קיימת במשכנתא טובה יותר עם תנאים טובים יותר. למרות קנסות היציאה, העמלות ודמי הביול – החסכון עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים.
למי זה משתלם, למי פחות ואיך עושים את זה?
נהוג להתייחס למשכנתא כאל אירוע חד פעמי. מהיום שנחתמה העסקה אין יותר קשר עם הבנק מלבד דפי הפירוט השנתיים, שלא מאפשרים לנו לשכוח את שנות השעבוד הארוכות שעוד נותרו לסיום ההלוואה.
אבל, כמו ביחסים זוגיים – כדאי להשקיע תשומת לב גם במשכנתא כי אפשר להפיק מכך תועלת רבה. הריבית על המשכנתאות יורדת ונמצאת כיום בין 3.5% ל-4.3% לשנה. זה הזמן לבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא –ולפרוע אותה ולקחת משכנתא אחרת שתנאיה טובים הרבה יותר.
חשוב לציין שהריבית הנוכחית תינתן ללווים המוגדרים כטובים, בעלי הכנסה קבועה אשר לא צברו פיגור בתשלומי המשכנתא הקודמת וכד'.
למי זה משתלם, למי פחות ואיך עושים את זה?
נהוג להתייחס למשכנתא כאל אירוע חד פעמי. מהיום שנחתמה העסקה אין יותר קשר עם הבנק מלבד דפי הפירוט השנתיים, שלא מאפשרים לנו לשכוח את שנות השעבוד הארוכות שעוד נותרו לסיום ההלוואה.
אבל, כמו ביחסים זוגיים – כדאי להשקיע תשומת לב גם במשכנתא כי אפשר להפיק מכך תועלת רבה. הריבית על המשכנתאות יורדת ונמצאת כיום בין 3.5% ל-4.3% לשנה. זה הזמן לבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא –ולפרוע אותה ולקחת משכנתא אחרת שתנאיה טובים הרבה יותר.
חשוב לציין שהריבית הנוכחית תינתן ללווים המוגדרים כטובים, בעלי הכנסה קבועה אשר לא צברו פיגור בתשלומי המשכנתא הקודמת וכד'.
זה הזמן המתאים לרכוש דירה?
נתוני הלמ"ס מצביעים על ירידה בביקוש לדירות יד שנייה. נגיד בנק ישראל מוריד את הריבית לרמה הנמוכה מאי פעם
השבוע, נגיד בנק ישראל, הוריד את הריבית במשק פעם נוספת, אך הפעם לשיעור הנמוך ביותר בתולדות המדינה. מהלך זה בשילוב עם מצב השוק הנוכחי בימים אלו משחקים לטובות רוכשי הדירות והופכים את קניית הדירה לכדאית ועדיפה על פני השכרתה.
הריבית הנמוכה במשק אמורה להפוך את מסלול החיסכון הבנקאי ללא כדאי ולגרום לנו להוציא את כספינו מהבנקים ומתוכניות החסכון. מומחי כלכלה סבורים כי במקרה כזה התשואה על הכסף בבנק בטלה בשישים בהשוואה לדמי השכירות החודשיים הגבוהים שאנו משלמים כיום על הדירה וגם ביחס לדמי המשכנתא החודשיים. בנוסף לאלה, גם הריבית הנמוכה על המשכנתאות 3.5% - 5.0% מהווה שיקול משמעותי ברכישת דירה דווקא היום.
כמו כן,מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחודש נובמבר האחרון, עולה כי חלה מגמה של ירידת מחירים על דירות יד שנייה והן על דירות חדשות.
לפי דיווחים של הגופים הכלכליים בארץ, חלה לאחרונה ירידת מחירים דרסטית בנדל"ן בכל הערים המעורבות בישראל. זאת בעקבות המתיחות הגוברת בין יהודים לערבים ואי הרצון במגורים בשכנות. לפי אותם דיווחים, מדובר בירידה של 20% -30% - הרבה מעבר לירידות המחירים שהגיעו בעקבות משבר הנדל"ן העולמי והכלל ארצי.
גורמי הנדל"ן מעידים כי אכן מורגשת האטה בביקוש לדירות כיוון שקונים רבים ממתינים לראות לאן ואיך יתפתח שוק הנדל"ן. כל אלה מחזירים את שוק הנדל"ן הישראלי, לרמות מחירים שפויות ובכך מגדילים את יכולת המיקוח של הרוכשים.
השבוע, נגיד בנק ישראל, הוריד את הריבית במשק פעם נוספת, אך הפעם לשיעור הנמוך ביותר בתולדות המדינה. מהלך זה בשילוב עם מצב השוק הנוכחי בימים אלו משחקים לטובות רוכשי הדירות והופכים את קניית הדירה לכדאית ועדיפה על פני השכרתה.
הריבית הנמוכה במשק אמורה להפוך את מסלול החיסכון הבנקאי ללא כדאי ולגרום לנו להוציא את כספינו מהבנקים ומתוכניות החסכון. מומחי כלכלה סבורים כי במקרה כזה התשואה על הכסף בבנק בטלה בשישים בהשוואה לדמי השכירות החודשיים הגבוהים שאנו משלמים כיום על הדירה וגם ביחס לדמי המשכנתא החודשיים. בנוסף לאלה, גם הריבית הנמוכה על המשכנתאות 3.5% - 5.0% מהווה שיקול משמעותי ברכישת דירה דווקא היום.
כמו כן,מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחודש נובמבר האחרון, עולה כי חלה מגמה של ירידת מחירים על דירות יד שנייה והן על דירות חדשות.
לפי דיווחים של הגופים הכלכליים בארץ, חלה לאחרונה ירידת מחירים דרסטית בנדל"ן בכל הערים המעורבות בישראל. זאת בעקבות המתיחות הגוברת בין יהודים לערבים ואי הרצון במגורים בשכנות. לפי אותם דיווחים, מדובר בירידה של 20% -30% - הרבה מעבר לירידות המחירים שהגיעו בעקבות משבר הנדל"ן העולמי והכלל ארצי.
גורמי הנדל"ן מעידים כי אכן מורגשת האטה בביקוש לדירות כיוון שקונים רבים ממתינים לראות לאן ואיך יתפתח שוק הנדל"ן. כל אלה מחזירים את שוק הנדל"ן הישראלי, לרמות מחירים שפויות ובכך מגדילים את יכולת המיקוח של הרוכשים.
אי-תשלום דמי שכירות
ידועים מקרים בהם השוכר משלם את דמי השכירות בחודש-חודשיים הראשונים ולאחר מכן מפסיק את התשלומים תוך שהוא ממשיך להתגורר בדירה. הסיבות שהוא מביא בתור תירוץ למצב זה יכולות להיות מגוונות: בעיות בריאות, מצב קשה בעבודה, הפסדים כספיים. כל זה נעשה על מנת לעורר רחמים אצל המשכיר. הבעיה העיקרית היא שלעתים קרובות הבעלים של הדירה לא מסוגל להוציא מן הדירה את השוכר שאינו עומד בתשלומים הן בגלל סיבות אטיות-מוסריות והן בגלל סיבות נוספות שהן גם כבדות משקל.
הבעיות עם דמי שכירות מתעוררות לעתים קרובות אצל הבעלים אשר קבלו את השוכר בהמלצה ממכרים. במקרים מסוג זה הבעלים נמצא במלכודת שהרי היחסים בינו לבין השוכר כבר לא נחשבים ליחסים עסקיים שהרי יש להם קשר דרך מכר משותף. אך למצב זה יכול להיקלע גם כל משכיר לא מנוסה עם השוכר שאותו הוא לא מכיר דרך המכרים: המשכיר מצטער על הכסף שהוא מאבד מדי חודש וחושב שאם הוא יוציא את השוכר מהדירה אז הוא בוודאות לא יקבל את הסכום שמגיע לו. סכסוך כספי זה יכול להתנהל לאורך שנים ולא לבוא לידי פתרון.
כיצד למנוע מצבים אלו
בעיות מסוג זה הן בעיות בעלות רקע פסיכולוגי יותר מאשר רקע משפטי. ניתן להגדיר שוכרים מסוג זה כקבצנים מקצועיים אשר יודעים לפרוט היטב על המיתרים הרגשיים שבנפשו של המשכיר. אמצעי לחץ היחיד שניתן להפעיל על בעל חוב זהו חוזה שנערך בצורה נכונה מבחינה משפטית או צ'ק ביטחון אשר יקל על תהליך של הוצאת הכסף לאחר ניהול המשפט.אך גם במצב זה טמון קושי מסוים: דמי שכירות בדרך כלל לא מהווים סכום גדול ואילו התהליך המשפטי וניהול המשפט ידרוש הוצאות רבות ויכול להתנהל לאורך זמן, כך שבסופו של דבר יישא המשכיר בהוצאות. הרבה יותר נוח כלל לא להגיע למצב זה.
המשכיר יכול לדרוש מהשוכר בנוסף לדמי שכירות גם פיקדון כספי שמשמש כעירבון בידי המשכיר. את הפיקדון מפקיד השוכר במועד הכניסה לדירה ועלותו בדרך כלל כתשלום חודשי של דמי שכירות. בעלים של הדירה מחזיר את הפיקדון לשוכר בזמן היציאה מן הדירה, אך במקרה והשוכר לא עמד בתשלומים, הפיקדון יכול להוות תחלופה לאותו חלק של דמי השכירות שלא שולם. בכל מקרה, לאחר פיגור של שבועיים בתשלומים חייבים להודיע לשוכר כי הוא ייאלץ לעזוב את הדירה בסוף החודש. במידה והפיגורים בתשלום הופכים לתמידיים יש להחליף את השוכר מהר ככל האפשר.
לאור האמור לעיל, אנו ממליצים לכם לפנות לקבלת ייעוץ משפטי ע"י עורך דין המתמחה במקרקעין
הבעיות עם דמי שכירות מתעוררות לעתים קרובות אצל הבעלים אשר קבלו את השוכר בהמלצה ממכרים. במקרים מסוג זה הבעלים נמצא במלכודת שהרי היחסים בינו לבין השוכר כבר לא נחשבים ליחסים עסקיים שהרי יש להם קשר דרך מכר משותף. אך למצב זה יכול להיקלע גם כל משכיר לא מנוסה עם השוכר שאותו הוא לא מכיר דרך המכרים: המשכיר מצטער על הכסף שהוא מאבד מדי חודש וחושב שאם הוא יוציא את השוכר מהדירה אז הוא בוודאות לא יקבל את הסכום שמגיע לו. סכסוך כספי זה יכול להתנהל לאורך שנים ולא לבוא לידי פתרון.
כיצד למנוע מצבים אלו
בעיות מסוג זה הן בעיות בעלות רקע פסיכולוגי יותר מאשר רקע משפטי. ניתן להגדיר שוכרים מסוג זה כקבצנים מקצועיים אשר יודעים לפרוט היטב על המיתרים הרגשיים שבנפשו של המשכיר. אמצעי לחץ היחיד שניתן להפעיל על בעל חוב זהו חוזה שנערך בצורה נכונה מבחינה משפטית או צ'ק ביטחון אשר יקל על תהליך של הוצאת הכסף לאחר ניהול המשפט.אך גם במצב זה טמון קושי מסוים: דמי שכירות בדרך כלל לא מהווים סכום גדול ואילו התהליך המשפטי וניהול המשפט ידרוש הוצאות רבות ויכול להתנהל לאורך זמן, כך שבסופו של דבר יישא המשכיר בהוצאות. הרבה יותר נוח כלל לא להגיע למצב זה.
המשכיר יכול לדרוש מהשוכר בנוסף לדמי שכירות גם פיקדון כספי שמשמש כעירבון בידי המשכיר. את הפיקדון מפקיד השוכר במועד הכניסה לדירה ועלותו בדרך כלל כתשלום חודשי של דמי שכירות. בעלים של הדירה מחזיר את הפיקדון לשוכר בזמן היציאה מן הדירה, אך במקרה והשוכר לא עמד בתשלומים, הפיקדון יכול להוות תחלופה לאותו חלק של דמי השכירות שלא שולם. בכל מקרה, לאחר פיגור של שבועיים בתשלומים חייבים להודיע לשוכר כי הוא ייאלץ לעזוב את הדירה בסוף החודש. במידה והפיגורים בתשלום הופכים לתמידיים יש להחליף את השוכר מהר ככל האפשר.
לאור האמור לעיל, אנו ממליצים לכם לפנות לקבלת ייעוץ משפטי ע"י עורך דין המתמחה במקרקעין
דירה להשכרה ברחובות?
מחפשים דירות להשכרה ברחובות? 1.700 דירות חדשות המיועדות להשכרה ולמכירה
לאחר שנים של יציבות ואף ירידה במחירי הנדל"ן ברחובות, עלו מחירי הדירות להשכרה והן למכירה בעיר בשיעור של כ- 10%. בעירייה סבורים כי השיפור חל בעקבות הפיתוח של אזורי התעשייה והמסחר שקמו בשנה האחרונה בעיר כמו גם בשל שיפור בתשתיות העיר. כמו כן, הקמתו של פארק ויצמן ותחנת הרכבת החדשה, תרמו לעליות מחירי הדירות בעיר ולביקושים לא צפויים אך חיוביים.
רחובות ההולנדית - שכונת מגורים חדשה ואיכותית המציעה 1,700 דירות חדשות המיועדות להשכרה ולמכירה. השכונה הוקמה בחלקה הצפון מערבי של רחובות על אדמות מושב גאליה, מסביב לפארק ענק מקושט בטחנות רוח וגשרונים.
להשכרה דירת פנטהאוס בת 5.5 חדרים בקומה השישית עם מעלית, בשכונת גני דיזנגוף - 1,387 דולר לחודש.
להשכרה דירת 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר במרכז העיר, בקומה השביעית עם מעלית וחנייה כפולה - 1,009 דולר לחודש.
להשכרה דירת 4 חדרים בשטח של 108 מ"ר, בשכונת הרחובות ההולנדית, בקומה השנייה עם מעלית וחנייה - 1,059 דולר לחודש.
לאחר שנים של יציבות ואף ירידה במחירי הנדל"ן ברחובות, עלו מחירי הדירות להשכרה והן למכירה בעיר בשיעור של כ- 10%. בעירייה סבורים כי השיפור חל בעקבות הפיתוח של אזורי התעשייה והמסחר שקמו בשנה האחרונה בעיר כמו גם בשל שיפור בתשתיות העיר. כמו כן, הקמתו של פארק ויצמן ותחנת הרכבת החדשה, תרמו לעליות מחירי הדירות בעיר ולביקושים לא צפויים אך חיוביים.
רחובות ההולנדית - שכונת מגורים חדשה ואיכותית המציעה 1,700 דירות חדשות המיועדות להשכרה ולמכירה. השכונה הוקמה בחלקה הצפון מערבי של רחובות על אדמות מושב גאליה, מסביב לפארק ענק מקושט בטחנות רוח וגשרונים.
להשכרה דירת פנטהאוס בת 5.5 חדרים בקומה השישית עם מעלית, בשכונת גני דיזנגוף - 1,387 דולר לחודש.
להשכרה דירת 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר במרכז העיר, בקומה השביעית עם מעלית וחנייה כפולה - 1,009 דולר לחודש.
להשכרה דירת 4 חדרים בשטח של 108 מ"ר, בשכונת הרחובות ההולנדית, בקומה השנייה עם מעלית וחנייה - 1,059 דולר לחודש.
אלפי דירות למכירה ברחובות
בשנה האחרונה נרשמה עליית מחירי דירות למכירה ברחובות בשיעור של כ- 15% וזאת לראשונה מזה עשרות שנים
אחת הדוגמאות המצוינות למהפך התדמיתי (אך ללא אורנה דץ), הוא מהפך הקסם שעברה בשנה האחרונה העיר רחובות. הקמת פארק ויצמן, בניית תחנת הרכבת, שיפוץ בתשתיות העיר ובניית מספר שכונות מגורים חדשות עם מאות דירות איכותיות למכירה ברחובות, החזירו את עיר למפת הנדל"ן הישראלית ואף העניקו לה מעמד של "פריפריה אורבאנית". לדבריו של לוי יצחק, עורך מחירון הדירות - בשנה האחרונה נרשמה עליית מחירי דירות ברחובות בשיעור של כ- 15% וזאת לראשונה מזה עשרות שנים.
רחובות משתרעת על שטח של כ-24 אלף דונם, כאשר כ-90% מהם קרקע פרטית. על פי תוכניות העירייה בעשור הקרוב עומדים להיבנות בעיר כ-10,000 דירות חדשות למגורים ועתידים להבנות בה כ-700 אלף מ"ר למסחר שייצרו פתרון תעסוקתי לאלפי תושבי האזור.
השכונה שנחשבת לטובה ולמבוקשת במיוחד בעיר היא אזורי ויצמן (הנשיא), שבה ניתן היום לקנות דירת 4 חדרים בכמיליון שקל ומעלה.
אחד הפרויקטים שזוכים היום לביקושי שיא מצד משפרי הדיור מרחובות וגם מצד זוגות צעירים המחפשים לקנות דירות חדשות ובאיכות בנייה גבוהה במיוחד, הוא מתחם המגורים "רחובותי" שהוקם ע"י שיכון ובינוי נדל"ן בשיתוף עם חברת "פרשבוקבסקי השקעות ובניין".
אחת הדוגמאות המצוינות למהפך התדמיתי (אך ללא אורנה דץ), הוא מהפך הקסם שעברה בשנה האחרונה העיר רחובות. הקמת פארק ויצמן, בניית תחנת הרכבת, שיפוץ בתשתיות העיר ובניית מספר שכונות מגורים חדשות עם מאות דירות איכותיות למכירה ברחובות, החזירו את עיר למפת הנדל"ן הישראלית ואף העניקו לה מעמד של "פריפריה אורבאנית". לדבריו של לוי יצחק, עורך מחירון הדירות - בשנה האחרונה נרשמה עליית מחירי דירות ברחובות בשיעור של כ- 15% וזאת לראשונה מזה עשרות שנים.
רחובות משתרעת על שטח של כ-24 אלף דונם, כאשר כ-90% מהם קרקע פרטית. על פי תוכניות העירייה בעשור הקרוב עומדים להיבנות בעיר כ-10,000 דירות חדשות למגורים ועתידים להבנות בה כ-700 אלף מ"ר למסחר שייצרו פתרון תעסוקתי לאלפי תושבי האזור.
השכונה שנחשבת לטובה ולמבוקשת במיוחד בעיר היא אזורי ויצמן (הנשיא), שבה ניתן היום לקנות דירת 4 חדרים בכמיליון שקל ומעלה.
אחד הפרויקטים שזוכים היום לביקושי שיא מצד משפרי הדיור מרחובות וגם מצד זוגות צעירים המחפשים לקנות דירות חדשות ובאיכות בנייה גבוהה במיוחד, הוא מתחם המגורים "רחובותי" שהוקם ע"י שיכון ובינוי נדל"ן בשיתוף עם חברת "פרשבוקבסקי השקעות ובניין".
דירה להשכיר? פתרונות דיור זולים יותר במעגל השני של גוש דן
המקום האידיאלי לכל מי שרצה לשכור דירה במעגל השני של גוש דן עם היצע גבוה וברמות מחירים שונות הן דירות להשכרה בפתח תקווה
לאור העובדה שמחירי הדירות להשכרה במרכז תל אביב ובערים הסמוכות לו עלו בשנתיים האחרונות בעשרות אחוזים, אם לא לומר הכפילו את עצמם, רבבות תושבי העיר הגדולה נאלצו לחפש פתרונות דיור זולים יותר במעגל השני של גוש דן. בתור מקום אידיאלי לכל מי שרצה לשכור דירה במרכז סומנה העיר פתח תקווה עם היצע גבוה של דירות להשכרה וברמות מחירים שונות.
פתח תקווה הפכה לאחרונה לשם החם בשוק הנדל"ן המקומי של גוש דן וכיום מציעה למשפרי דיור מתל אביב והסביבה אלפי דירות להשכרה גם - בפרויקטים יוקרתיים חדשים וגם בבניינים ישנים במרכז העיר וכמובן, במחירים נמוכים בכ- 20% מאלה שבתל אביב או בגבעתיים.
מחירים של דירות להשכרה בפתח תקווה
דירת 4 חדרים להשכרה בשכונת אם המושבות, בשטח של 100 מ"ר עם מעלית וחנייה - 1,080 דולר לחודש.
דירת 3 חדרים להשכרה, ברחוב ז'בוטינסקי, משופצת בקומה שנייה עם מרפסת, ללא מעלית וחנייה - 2,900 שקל.
דירת 5 חדרים להשכרה בשכונת כפר גנים ג', בשטח של 120 מ"ר בקומה הרביעית, ללא חנייה אך עם מרפסת ומחסן - 5,000 שקל לחודש.
לאור העובדה שמחירי הדירות להשכרה במרכז תל אביב ובערים הסמוכות לו עלו בשנתיים האחרונות בעשרות אחוזים, אם לא לומר הכפילו את עצמם, רבבות תושבי העיר הגדולה נאלצו לחפש פתרונות דיור זולים יותר במעגל השני של גוש דן. בתור מקום אידיאלי לכל מי שרצה לשכור דירה במרכז סומנה העיר פתח תקווה עם היצע גבוה של דירות להשכרה וברמות מחירים שונות.
פתח תקווה הפכה לאחרונה לשם החם בשוק הנדל"ן המקומי של גוש דן וכיום מציעה למשפרי דיור מתל אביב והסביבה אלפי דירות להשכרה גם - בפרויקטים יוקרתיים חדשים וגם בבניינים ישנים במרכז העיר וכמובן, במחירים נמוכים בכ- 20% מאלה שבתל אביב או בגבעתיים.
מחירים של דירות להשכרה בפתח תקווה
דירת 4 חדרים להשכרה בשכונת אם המושבות, בשטח של 100 מ"ר עם מעלית וחנייה - 1,080 דולר לחודש.
דירת 3 חדרים להשכרה, ברחוב ז'בוטינסקי, משופצת בקומה שנייה עם מרפסת, ללא מעלית וחנייה - 2,900 שקל.
דירת 5 חדרים להשכרה בשכונת כפר גנים ג', בשטח של 120 מ"ר בקומה הרביעית, ללא חנייה אך עם מרפסת ומחסן - 5,000 שקל לחודש.
דירה למכירה בפתח תקווה – המחירים עולים
אף על פי שהביקוש לדירות עלה בשנתיים האחרונות בכ- 15% - 10%,
מחירי הדירות למכירה בפתח תקווה עדיין נמוכים ב- 30% - 20% ביחס לערים השכנות כמו תל אביב, גבעתיים, קרית אונו והרצליה
תנאי השוק השוררים כיום במרכז הארץ והזינוק במחירי הדירות החדשות באזור, יוצרים הזדמנויות נדל"ניות רבות וכדאיות במיוחד למעוניינים לקנות דירה בפתח תקווה. אף על פי שהביקוש לקנייה לדירות בפתח תקווה עלה בשנתיים האחרונות בכ- 15% - 10%, מחירי הדירות למכירה עדיין נמוכים ב- 30% - 20% ביחס לערים השכנות כמו תל אביב, גבעתיים, קרית אונו והרצליה.
השילוב המנצח של מיקום מרכזי, תשתיות חדישות, איכות חיים גבוהה והיצע של דירות חדשות ודירות יד שנייה למכירה בסטנדרטים גבוהים ובמחירים הריאלים - כל אלה הפכו את פתח תקווה לשם החם בענף הנדל"ן הישראלי והציבו אותה בשלישייה הפותחת של הערים המבוקשות למגורים בארץ.
מחירי הדירות למכירה בפתח תקווה עדיין נמוכים ב- 30% - 20% ביחס לערים השכנות כמו תל אביב, גבעתיים, קרית אונו והרצליה
תנאי השוק השוררים כיום במרכז הארץ והזינוק במחירי הדירות החדשות באזור, יוצרים הזדמנויות נדל"ניות רבות וכדאיות במיוחד למעוניינים לקנות דירה בפתח תקווה. אף על פי שהביקוש לקנייה לדירות בפתח תקווה עלה בשנתיים האחרונות בכ- 15% - 10%, מחירי הדירות למכירה עדיין נמוכים ב- 30% - 20% ביחס לערים השכנות כמו תל אביב, גבעתיים, קרית אונו והרצליה.
השילוב המנצח של מיקום מרכזי, תשתיות חדישות, איכות חיים גבוהה והיצע של דירות חדשות ודירות יד שנייה למכירה בסטנדרטים גבוהים ובמחירים הריאלים - כל אלה הפכו את פתח תקווה לשם החם בענף הנדל"ן הישראלי והציבו אותה בשלישייה הפותחת של הערים המבוקשות למגורים בארץ.
הירשם ל-
רשומות (Atom)
